房貸利率調(diào)整“一石二鳥”
信貸收緊“誤傷”剛性需求
    2010-04-06    作者:孫維晨    來源:國際金融報(bào)

    據(jù)媒體爆料稱,清明節(jié)當(dāng)天,中國四大國有銀行已下調(diào)購買首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度,銀行按揭貸款呈現(xiàn)日益收緊態(tài)勢

  四大行掩緊房貸窗口

  4月3日,有境內(nèi)媒體援引未具名消息人士的話報(bào)道稱,中國四大國有銀行已下調(diào)購買首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度,銀行按揭貸款呈現(xiàn)日益收緊態(tài)勢。報(bào)道稱,從4月1日起,中國農(nóng)業(yè)銀行將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折。
  其余的三大國有銀行中行、工行和建行也已經(jīng)取消首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。工行和中行目前對首付2成的首套房貸款客戶僅給予8.5折的利率優(yōu)惠,建行則為8折優(yōu)惠。
  記者以首套房貸申請人身份致電中國建設(shè)銀行,其所得答案為首付比例20%至30%(包含20%)者享受優(yōu)惠最高為8折;首付比例30%至40%者享受利率優(yōu)惠最高為7.5折;首付比例40%以上者,相關(guān)貸款分行將根據(jù)貸款人具體情況給予最高7折的利率優(yōu)惠。而申請首套房貸申請人具體情況需由分行進(jìn)行核查。
  不僅僅在類似北京的一線城市如此,連二線城市也開始進(jìn)入首套房貸收緊狀態(tài)。記者致電山東省某二線城市建設(shè)銀行的人士,他稱目前山東的眾多二線城市都已經(jīng)與一線城市看齊!澳壳爸挥薪ㄐ械睦蕛(yōu)惠是最高的,其他銀行優(yōu)惠更低! 
  記者致電工行咨詢,該機(jī)構(gòu)答復(fù)稱自2010年3月29日工商銀行就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策。而原本符合三項(xiàng)規(guī)定便可享受7折利率優(yōu)惠的時(shí)日已經(jīng)一去不返!笆赘20%至30%(包括20%),利率優(yōu)惠最高享受8.5折;首付比例30%以上可享受最高8折優(yōu)惠;個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)較低的申請者將被視情況而確定享受最高7.5折的利率優(yōu)惠!
  商業(yè)銀行首套房貸收緊“暗合”政府的樓市宏觀調(diào)控步伐。最新的數(shù)據(jù)說明,前期的相關(guān)政策目前依然沒有體現(xiàn)出應(yīng)有效力,抑或效力已經(jīng)明顯減退。3月末,京滬深三地的成交量再次大漲,尤其是北京,出現(xiàn)了量價(jià)齊升的火爆局面。

  利率調(diào)整有綜合誘因

  對于首套房貸利率優(yōu)惠政策收緊,分析界認(rèn)為,銀行的房貸利率調(diào)整有“一石二鳥”的作用:一是打壓高房價(jià),二是收緊流動(dòng)性。
  中國人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長趙錫軍告訴《國際金融報(bào)》記者,商業(yè)銀行目前收緊首套房貸利率的政策并不僅僅是一個(gè)因素所致!岸歉鞣N誘因的綜合體現(xiàn)!彼J(rèn)為,其主要原因之一是在于國家正在收緊銀行貸款。2009年信貸政策過度寬松致使中國商業(yè)銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行比比皆是!叭绻皇站o信貸,商業(yè)銀行將面臨更嚴(yán)重的資本充足率壓力!
  而從銀行自身情況分析,由于其近期利息收入有所下降,而資金成本壓力逐步抬高,由此也形成其縮減利率優(yōu)惠的動(dòng)因之一。作為銀行收入的主要來源之一,利率的提高必將拓展銀行在此方面的盈利空間。此外,銀行此舉以配合國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的需求格外明顯。
  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長楊紅旭在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)也認(rèn)同綜合因素主導(dǎo)下的政策調(diào)整觀點(diǎn)。他說,首套房利率的變更可以看出決策層同時(shí)控制高房價(jià)與流動(dòng)性的綜合思路。
  “此前中國銀監(jiān)會(huì)一直提醒商業(yè)銀行要警惕由大規(guī)模房貸所引發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。”楊紅旭說,在收緊信貸的大背景下,銀行用于房貸的資金不充沛。而且商業(yè)銀行還要面臨利潤與風(fēng)險(xiǎn)的壓力。
  上述兩位研究人士都認(rèn)為,此次調(diào)整利率政策應(yīng)該會(huì)對房地產(chǎn)市場形成影響。但是目前無法確切以量化語言概括。因?yàn)楸M管有需求形成觀望勢力,但是依然會(huì)有新生需求進(jìn)入買方市場,而雙方數(shù)量無法估計(jì)。另外,由于投資和投機(jī)性需求的資金依然充沛,所以該項(xiàng)政策對“雙投”角色產(chǎn)生怎樣影響確實(shí)難以衡量。
  但楊紅旭也同時(shí)預(yù)測,如果第二季度的房價(jià)依然無視政策并繼續(xù)泡沫化,那么國家應(yīng)該會(huì)制定新的遏制政策。

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