很多人在炒作上市房企以及央企、國(guó)企土地儲(chǔ)備存在很大的盲目性。數(shù)據(jù)顯示:前10位房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模均在2000萬(wàn)平方米以上,總量超過(guò)3億平方米,而據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)每年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模僅為6億至7億平方米。
有分析人士看到:榜單中房企的大部分土地儲(chǔ)備都來(lái)自去年及以前,今年的新增土地十分有限。其中,恒大地產(chǎn)在上半年實(shí)現(xiàn)127億元銷售額的情況下,新增土地儲(chǔ)備僅0.36萬(wàn)平方米;雅居樂(lè)則是“零儲(chǔ)備”。其中上半年萬(wàn)科的儲(chǔ)地規(guī)模達(dá)到414.6萬(wàn)平方米,位居各房企之首,保利、綠地和碧桂園的新增土地也在100萬(wàn)平方米以上。
大房企全國(guó)市場(chǎng)土地儲(chǔ)備僅僅增加百萬(wàn)平方米,是多了還是少了,我相信大家是能看清這一形勢(shì)的。
近期一組統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明,超過(guò)70%的城市今年的土地供應(yīng)計(jì)劃目前沒(méi)有完成,4個(gè)一線城市更是如此,甚至有的城市完成計(jì)劃數(shù)僅有30%。嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛出讓之后的土地供應(yīng)形勢(shì)決定了不可能有大量的土地囤積。
但是,像在北京2004年“8·31”大限之前的協(xié)議出讓土地有多少?zèng)]有到達(dá)開發(fā)過(guò)程,這是一個(gè)未知數(shù)。有很多遺留問(wèn)題造成了土地閑置,也就是直觀的土地荒蕪。當(dāng)然公開的土地出讓僅僅是土地入市很小的一部分,特別是二三四線城市更是如此。而這方面的土地上市難度一直在加大,也就是立項(xiàng)辦的很早,但是糾紛不斷,形不成真實(shí)的供應(yīng)。
土地大勢(shì)究竟是何種態(tài)勢(shì)?土地可以無(wú)限放大供應(yīng)嗎?答案是否定的。拆遷成本的走高是無(wú)法逆轉(zhuǎn)的。然而我們城市的土地之源越來(lái)越倚重城市的拆改而不是攤大餅的方式,城市不可能無(wú)限擴(kuò)大。
比如在新修訂的《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》全國(guó)耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝。
而目前全國(guó)耕地面積已從1995年的19.51億畝減少到現(xiàn)在的18.26億畝,人均耕地更是只有1.39畝,不到世界平均水平的40%。“人增地減”已成為我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中最突出的矛盾。也就是說(shuō)至2010年我們僅有0.08億畝(800萬(wàn)畝)可耕地轉(zhuǎn)用為新增建設(shè)用地,但是同時(shí)的占補(bǔ)平衡還要限制增速。而下一個(gè)十年,我們僅有1300萬(wàn)畝的耕地轉(zhuǎn)用指標(biāo)可以指望。
指責(zé)房企,特別是上市房企和國(guó)企儲(chǔ)地的盲目性就更加沒(méi)有道理。這樣形式的土地供應(yīng)大局,對(duì)土地預(yù)期的一致看好,也就存在土地爭(zhēng)奪局面很難改觀。至于集約節(jié)約用地的要求,面臨著調(diào)控頻頻的局面,除了延緩開發(fā)節(jié)奏,也就只有退地一條路可走。
不要指望上市企業(yè)和央企國(guó)企低于成本開發(fā)項(xiàng)目,真的會(huì)虧損的話,股民和國(guó)資委所代表的全體大眾也不會(huì)答應(yīng)。
是土地供需失衡造成的房企對(duì)土地的追捧,而全國(guó)城市的根本發(fā)展階段的不同,單個(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備并非像有人估計(jì)的那樣,目前房企不可能儲(chǔ)備了150年,或者幾十年的土地。
囤積土地現(xiàn)象又是一個(gè)錯(cuò)誤的估計(jì)。(作者為全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)) |