央行敲響“房產(chǎn)救市論”喪鐘
    2008-08-29    作者:沈洪溥    來源:新京報(bào)

  據(jù)8月28日《新京報(bào)》報(bào)道,中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。在當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張、土地違法違規(guī)亂象難以根治的背景下,筆者以為,這份文件應(yīng)被視為是政府決心以金融力量干預(yù)房地產(chǎn)市場的一個(gè)信號。

  簡言之,看點(diǎn)有三。
  其一,“節(jié)約集約用地項(xiàng)目優(yōu)先予以金融支持”。歷時(shí)經(jīng)年的宏觀調(diào)控政策重點(diǎn)強(qiáng)化了對房地產(chǎn)企業(yè)的投資資金整治力度,但從此前經(jīng)驗(yàn)看,依靠建設(shè)、國土部門,乃至地方政府來甄別開發(fā)項(xiàng)目,效果并不如人意。更重要的,項(xiàng)目啟動(dòng)還涉及融資、環(huán)評等多個(gè)方面,絕非建設(shè)、國土部門的專屬領(lǐng)域。此時(shí),極有必要將金融部門意志顯化,在與建設(shè)政策、土地政策保持一致的情況下,著力于對用地效率的項(xiàng)目進(jìn)行支持和引導(dǎo)。工業(yè)用地方面,將有利于“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”的開發(fā)區(qū)納入支持視野,等于將金融、土地政策與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整捆綁,加大了政策扶持和引導(dǎo)力度。對居住項(xiàng)目,則與既定居民住房發(fā)展規(guī)劃一致。金融支持指揮棒的松緊方向調(diào)整,將更明白無誤地向開發(fā)企業(yè)傳遞政策訊息———盤活存量用地將受到多方位支持,執(zhí)意豪賭乃至囤積土地將受到市場、資金等多方位打壓。
  其二,暗示了對“小產(chǎn)權(quán)房”的不支持態(tài)度!皩棉r(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的,不得發(fā)放任何形式的貸款;對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民,不得發(fā)放住房貸款。”這至少表明,金融監(jiān)管部門不支持給所謂的“小產(chǎn)權(quán)”建設(shè)項(xiàng)目融資。從國土、建設(shè)等部門的一貫政策邏輯上,如果支持農(nóng)村集體土地用作城鎮(zhèn)居民住房用途,等同于間接開閘,將“18億畝耕地紅線”視作兒戲,實(shí)際操作中可能造成難以估計(jì)的后果,甚或致宏觀政策失信于民。
  某些人多將農(nóng)村集體土地建房和城鎮(zhèn)化建立聯(lián)系,但實(shí)質(zhì)上,“小產(chǎn)權(quán)”根本不等同于城鎮(zhèn)化的必經(jīng)之路,傳統(tǒng)上,在城鎮(zhèn)化區(qū)域,土地部門總會(huì)先行為土地的可開發(fā)性質(zhì)背書。指望通過“先生娃、再結(jié)婚”方式取得合法身份,并以少數(shù)人利益為話題倒逼“改革”。對集體土地有關(guān)房產(chǎn)的融資政策收緊,對于以實(shí)際購買行動(dòng)支持小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),盼望通過“小產(chǎn)權(quán)”能夠變“大產(chǎn)權(quán)”的投機(jī)客而言,不啻于當(dāng)頭一棒。
  其三,“嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理”。最惹眼無疑是“金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款”。傳統(tǒng)上,中國地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營手段本質(zhì)屬于“空手套白狼”。哪怕土地證還并不屬于開發(fā)商,只要通過花樣翻新的手段搞定某人,就可以圈定某地,進(jìn)而可以左忽悠銀行貸款、右忽悠建工企業(yè)出力。大型開發(fā)企業(yè)中,靠自有資金而非貸款方式繳交土地價(jià)款的情況并不多見。尤其在2006-2007年的地產(chǎn)企業(yè)“野蠻生長”時(shí)期,各路開發(fā)商鋪攤子、上項(xiàng)目到了瘋狂的地步。
  情況應(yīng)該在向著好的方向發(fā)展,金融干預(yù)似乎能夠讓房地產(chǎn)暴利荒誕劇的落幕時(shí)間更早地到來了。

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