日前,針對中國房地產(chǎn)市場,不少人提出,“樓市已步入買方市場”。據(jù)說持這種觀點的人不少。然而,果真如此嗎?
今時今日,房地產(chǎn)大亨們的日子肯定會比一年前難過,因為成交量確實在萎縮,一二手樓價格也均有所下滑,深圳房貸“斷供”的新聞更是讓人嗅到一絲不安的味道。但僅憑這些跡象便得出“樓市進入買方市場”的結(jié)論,不僅很不嚴謹、缺乏說服力,更可能誤導一些人,給房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展幫上倒忙。
誠然,商品供過于求、賣方競相促銷是買方市場的基本特征,但這只有在一個完全競爭、透明運作的市場里,方構(gòu)成買方市場形成的充要條件。而中國的樓市,恰恰又不是一個這樣的市場。因此,除了這兩個要素之外,我們不得不再來考量一個更為關(guān)鍵的要素——買方是否控制了交易主導權(quán)?具體而言:
其一,商品的市場價格是否呈下降趨勢,樓盤是否削價競銷?從表面上看,全國各地的樓價均有所下降,深圳市據(jù)說最大降幅達到36%。然而,如果考慮到此前房價的虛高,到目前為止的些許降價,只能說略擠出了一點水分而已,大部分買房人面對房價依然是“仰之彌高”,雖然有不買的“主導權(quán)”,卻沒有買的“主導權(quán)”。與此同時,在“降價”這一表象背后,我們看到的卻是開發(fā)商號召同行學習“豬堅強”、死不降價,看到的卻是“92%的開發(fā)商表示不會降價”的“信念”。
事實上,房地產(chǎn)商的日子還是比其他行業(yè)好過得多。國家統(tǒng)計局7月發(fā)布的數(shù)據(jù)證實了這一判斷——今年二季度房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)為131.8,與一季度相比持平,較之其他行業(yè)的“有所回落”,房地產(chǎn)業(yè)算是“矮子中的高個”了。您瞧,這離“買方市場”是不是還遠著呢?
其二,顧客能夠獲得滿意的售前、售中、售后服務(wù)?在今日中國,空調(diào)、彩電、手機這些行業(yè)如果出現(xiàn)供過于求,市場的天平很自然就會偏向消費者一方,由于消協(xié)持之以恒地介入,這些行業(yè)內(nèi)消費者的權(quán)益往往能夠得到較好的保護,這樣的市場才算是像樣的買方市場。然而,在今天的樓市,小業(yè)主成功投訴開發(fā)商、告贏開發(fā)商的案例依然比大熊貓還珍貴,甚至挺身而出的維權(quán)者仍要被“不明身份者”打壞脾、打破頭。試問,這樣的市場,怎能因為供求關(guān)系暫時性的小變動,便過早樂觀地稱之為“買方市場”呢!
買方毫不占優(yōu)勢、賣方依然保持霸權(quán)的市場,當然談不上買方市場。而究其緣由,又莫過于中國房地產(chǎn)行業(yè)的特性——正如經(jīng)濟學家樊綱所言:“沒有任何一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣與銀行和地方政府保持著如此緊密的聯(lián)系,也沒有哪個行業(yè)像地產(chǎn)業(yè)這樣受到銀行與地方政府的厚愛!边@種“緊密聯(lián)系”和“厚愛”,讓地產(chǎn)大亨們面對弱勢的買房人時,很方便就做到占據(jù)主動權(quán)。
可見,正如今日股市的“莊股市場”只是在萎縮而絕非結(jié)束,目前的樓市充其量只能算剛開始從賣方市場向買方市場過渡。而從宏觀經(jīng)濟層面來說,由于樓市崩盤往往會傷及無辜,因此保持這種“中間狀態(tài)”和穩(wěn)定的樓價預期將有利于社會的穩(wěn)定。但要想達到這種中庸和諧的狀態(tài),買房者權(quán)益必須得到尊重,開發(fā)商霸權(quán)必須受到約束,二者關(guān)系的天平必須得到法律的制衡。 |