自今年初以來,沈陽市公開掛牌拍賣地塊出現(xiàn)了大量流拍現(xiàn)象,最近一次拍地,只以高于底價2元的價格成交。這與去年房地產(chǎn)開發(fā)商不惜高價爭相“囤地”的情況形成了鮮明的對比。
地產(chǎn)界與公眾輿論對房價“拐點說”尚存爭議,但是,隨著國家宏觀調(diào)控政策加力,公眾購房理念逐步趨向成熟,不僅是沈陽,好多城市都出現(xiàn)了住房成交量下滑,房價松動的跡象。從理論上講,地價下降意味著房價成本下降,對房地產(chǎn)市場會有一定的引導(dǎo)作用,對購房人來說,無疑是好事。但是地價下降一定就會帶來房價下降嗎?我們不妨來看看房價成本的構(gòu)成。一般說來,
房價成本主要包括這么四項:地價成本、建筑安裝成本、各項配套成本和企業(yè)運營成本。應(yīng)該承認,由于企業(yè)的管理水平不同,房價成本還存在房產(chǎn)所處地域、樓層、季節(jié)等個性差異,企業(yè)運營成本構(gòu)成有一些不確定因素。但是筆者以為,除開企業(yè)經(jīng)營等彈性成本需要進行綜合權(quán)衡以外,地價、建筑安裝、配套費用等成本實際上占了房價成本的大頭。地價下降以后,住房該如何定價呢? 關(guān)于商品房定價的問題,經(jīng)濟學(xué)家易憲容力主公開房價成本:“合理的市場定價機制,前提是信息充分公開。沒有這個前提,定價機制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本,開發(fā)商了解土地市場等各種信息,就有利于控制暗箱操作,各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場,房價就能更趨理性! 事實上,由于開發(fā)商與消費者之間信息不對稱,一段時間以來,房價信號是失靈的。在去年福布斯中國富豪榜上,房地產(chǎn)商占據(jù)了十大富豪中的6席。前期的“暴利行業(yè)揭秘大調(diào)查”顯示,近4000位網(wǎng)友從26個候選行業(yè)中選出2008年的十大暴利行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)位居暴利之首。某地開發(fā)商更是表示,房價降三成還有15%的利潤空間。種種事實表明,房價存在非理性暴利。 筆者認為,地價下降,除了政府減少土地出讓收入,開發(fā)商成本降低以外,是否真能給購房人帶來實惠,指望開發(fā)商主動放棄暴利并不現(xiàn)實。要讓樓市健康有序發(fā)展,房價回歸理性,在當(dāng)前狀況下,政府做好廉租房、經(jīng)濟房的文章,是必要的。但是建立合理的房產(chǎn)市場定價機制,還原房價成本,壓縮房價暴利空間,讓開發(fā)商與消費者在法律和市場的框架內(nèi)公平博弈,尤為重要。 |