3月27日,上證指數(shù)加速此前的頹勢(shì),大跌195.36點(diǎn),僅有3411點(diǎn),同"5·30"的低點(diǎn)大致持平。與此同時(shí),2月份高達(dá)8.7%的通脹水平已經(jīng)迫使中國(guó)決策層將控制通脹作為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。不過(guò),中國(guó)的樓市泡沫的破滅程度卻沒(méi)有達(dá)到如此程度。但我們認(rèn)為,影響2008年房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的最重要的因素是股價(jià)與物價(jià)。這兩個(gè)因素正在對(duì)房?jī)r(jià)向下起著非常重要的"拖動(dòng)"作用。
回顧過(guò)去,我們發(fā)現(xiàn)2007年之前的股票市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)及金融的影響可以忽略不計(jì),因?yàn)楣善笔兄悼偭枯^小。2005年5月,深圳與上海兩個(gè)市場(chǎng)的流通股總市值為12000億元左右,占GDP的比例不到10%,即使是計(jì)算總市值也只有35000億元左右,占GDP的比例為20%左右。
但股市在2007年度發(fā)生了巨大變化。至2007年底,上海綜合指數(shù)超過(guò)了5000點(diǎn),兩市總市值超過(guò)30萬(wàn)億元,證券化率達(dá)到130%。更值得關(guān)注的是,在股權(quán)分置改革之后,以前不能流通的股票逐漸開始流通,相當(dāng)于在兩年的時(shí)間里中國(guó)的GDP額外地增加了一倍。問(wèn)題的關(guān)鍵還在于,如果這增加的相當(dāng)于一年的GDP的財(cái)富是實(shí)物資產(chǎn)的話,它可以吸收過(guò)多的貨幣,但事實(shí)上,這些增加的財(cái)富全部是金融資產(chǎn),是流動(dòng)性很高的金融資產(chǎn),這些資產(chǎn)具有準(zhǔn)貨幣的功能,它極大地提高了社會(huì)的實(shí)際購(gòu)買力。
股價(jià)的上漲不僅提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力,而且通過(guò)上市公司的融資為地產(chǎn)開發(fā)公司提供了大量廉價(jià)的資金,助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)。以萬(wàn)科為例,2005年在股票市場(chǎng)融資20億元,2006年再融資42億元,而2007年則一次性在股票市場(chǎng)融資超過(guò)100億元。每一次融資的規(guī)模都比上一次翻一番。
因此,如果股票市場(chǎng)2008年還像2007年一樣飆升,
2008年的房?jī)r(jià)肯定是漲的。反過(guò)來(lái)說(shuō),如果說(shuō)2008年的股價(jià)出現(xiàn)了大幅度下跌,房?jī)r(jià)(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)就岌岌可危。
股災(zāi)發(fā)生了,截至3月27日,股價(jià)已經(jīng)從年初的高位下降了35%,股市從制造財(cái)富的場(chǎng)所變?yōu)橥淌韶?cái)富的"黑洞",這對(duì)中心城市的房?jī)r(jià)及其他消費(fèi)將產(chǎn)生重大影響。從目前的情況看,今年的股價(jià)走勢(shì)不會(huì)有太大的起色了,這成為抑制今年房?jī)r(jià)的最重要因素。
另外,國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明,通貨膨脹對(duì)樓市有重大影響。但通貨膨脹處在不同的階段和不同的程度,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是不一樣的。
當(dāng)通貨膨脹處在初期時(shí),企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格上漲幅度較小,只有個(gè)別行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)大幅度上漲的情況。從總體上看,大部分企業(yè)的產(chǎn)品銷售良好,企業(yè)存貨下降,公司盈利大幅度上升,整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)一遍繁榮的景象。最重要的是,中央銀行對(duì)通貨膨脹依然沒(méi)有警覺(jué),貨幣政策不會(huì)發(fā)生變化。此時(shí)的樓價(jià)、股價(jià)不斷上漲,出現(xiàn)牛市的典型特征。2006年至2007年上半年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)及股市的表現(xiàn)基本上如此類似。
但好景不會(huì)太長(zhǎng),當(dāng)產(chǎn)品的出廠價(jià)格漲幅加快,漲價(jià)的范圍擴(kuò)大,多數(shù)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)漲價(jià)的行為,整個(gè)社會(huì)的物價(jià)指數(shù)的漲幅超過(guò)中央銀行的忍耐范圍(一般為3%至5%左右),物價(jià)出現(xiàn)螺旋式上升,尤其是物價(jià)上漲超出市場(chǎng)預(yù)期時(shí),中央銀行便開始采取緊縮性的貨幣政策,樓市和股市會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。因此,我們認(rèn)為,通貨膨脹本身對(duì)樓市、股市是正面的刺激因素,但通貨膨脹的惡化所帶來(lái)的金融緊縮才是牛市的真正殺手。
總之,當(dāng)通貨膨脹處在初期時(shí),樓市將處在牛市的巔峰狀態(tài),當(dāng)通貨膨脹出現(xiàn)明顯的惡化時(shí),樓市可能因?yàn)榻鹑谡叩木o縮而受到打擊。 |
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