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| 2008-01-29 作者：尹中立 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 |
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近日,美聯(lián)儲前任主席格林斯潘認(rèn)為,美國經(jīng)濟的最大威脅是房價的繼續(xù)下跌。此前,流行的觀點是將次貸危機視作美國經(jīng)濟步入衰退和世界股市動蕩的主因,因為次貸及次貸衍生產(chǎn)品的總規(guī)模并不很大,所以很多經(jīng)濟學(xué)家都拍胸脯認(rèn)為美國經(jīng)濟危機沒有想像的那么嚴(yán)重。
這是一個認(rèn)識上的重大錯位。2001年,美國政府在9·11恐怖事件及科技股泡沫破滅的雙重打擊下,為了防止經(jīng)濟衰退采取了大幅度降低利率等一系列的刺激經(jīng)濟的手段,在低利率的刺激下,房地產(chǎn)價格迅速上漲,房地產(chǎn)價格的上漲刺激了個人消費的興起。2007年美國的個人消費攀升至實際國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的72%,家庭債務(wù)創(chuàng)紀(jì)錄地達到了個人可支配收入的133%。2000年至2004年,借貸消費增長占消費增長的65%,居民消費增長中60%與住房再融資有關(guān)。結(jié)果是居民儲蓄率從1995年的14下降到2004年的1.6%。在2002-2007的5年中,美國的凈國民儲蓄平均僅為國民收入的1.4%,美國不得不從海外進口儲蓄盈余,以維持經(jīng)濟增長。
毫無疑問,美國出現(xiàn)高消費、低儲蓄的根源在于房價的不斷上漲,如果房價不再上漲的話,經(jīng)濟的循環(huán)就會打破。因此,房價下跌對美國消費及經(jīng)濟增長的影響是巨大甚至是致命的。
但美國這場危機有它的積極意義,因為可以改變美國經(jīng)濟儲蓄過低的狀況,當(dāng)居民不能再通過住房再融資來消費時,必然改變10年來養(yǎng)成的這些"超前消費習(xí)慣",儲蓄率會逐漸上升,美國的經(jīng)濟失衡狀況會逐漸減少,世界經(jīng)濟將向恢復(fù)均衡的狀態(tài)靠近。
有趣的是,2001年之后中國的房地產(chǎn)價格也出現(xiàn)了上漲。同樣是房價上漲,在美國房價下跌之后,中國房價也出現(xiàn)疲軟狀況。中國的房價下跌是不是也會拖累中國的消費和經(jīng)濟增長呢?
我們認(rèn)為,同樣是房價的上漲,中國的房價狂飆完全是孤立的,不僅沒有刺激消費增加而且導(dǎo)致了消費的減少,僅僅是一種財富的轉(zhuǎn)移和被掠奪。這有好幾個層次的原因。首先,美國的土地制度與中國有根本區(qū)別。在美國土地是屬于私人的,土地價格上漲帶來的收益由私人所有,而中國的土地所有者是公有制,中國土地價格上漲的最大受益者是政府和無償擁有土地資源的國有企業(yè)。因此,當(dāng)土地價格上漲后,中國政府的儲蓄和企業(yè)的儲蓄比例上升而居民的儲蓄比例下降,從而導(dǎo)致了總儲蓄過剩而消費不足。
另外,美國有發(fā)達的住房金融市場,可以很方便地將住房增值部分轉(zhuǎn)化為居民的流動資產(chǎn)。2001年之后,美國政府將市場利率大幅度下降并推出了適合居民投資的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品(最有代表性的是次級住房抵押貸款及其衍生產(chǎn)品CDO等)。因為有發(fā)達的住房金融二級市場支持,金融機構(gòu)在保持流動性的情況下得到高收益,因此有足夠的動力推出一系列的產(chǎn)品創(chuàng)新,只要房價不斷上漲,投資者就可以很方便地將房價上漲所帶來的增值收益轉(zhuǎn)化為消費支出。
但中國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展迅速,也有些城市和銀行推出了加(轉(zhuǎn))按揭業(yè)務(wù),但該業(yè)務(wù)在政策上還有很多限制,很難普遍推廣,因此,中國的房價上漲還難以推動消費增長。
中國與美國居民的消費行為和觀念有較大差距。崇尚儲蓄一直是中國人的習(xí)慣,而美國人則習(xí)慣于"今朝有酒今朝醉"。美國人將住房價格上漲所帶來的收益拿去消費,而中國人則傾向于將該收益拿去再投資。
還有一個原因是,美國的住房市場已經(jīng)飽和,新增的住房占存量的比例很小,在房價上漲過程中,99%的居民是受益者,因此,房價上漲不會擠壓居民消費。而中國的情況則相反,新增加的住房十分迅速,一手房銷售額占社會零售總額的比重在17%左右,房價上漲對中國城市居民的消費有明顯的擠壓作用。
因此,當(dāng)中國的房價下跌時,不會出現(xiàn)美國和日本那樣的信用崩潰,住房價格下跌不僅不會使消費減少反而可能會刺激消費的增加,但房價下跌一定會使中國政府儲蓄和企業(yè)儲蓄在總儲蓄的比例下降,在短期會影響經(jīng)濟增長速度,但長期會使經(jīng)濟增長更健康。這與美國的房價下跌的后果是不一樣的。 |
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