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| 2007-10-18 作者：章劍鋒 來源:廣州日報 |
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有一些地方?jīng)Q心加快經(jīng)營性用地供給。例如有的城市年內(nèi)計劃增加450公頃住宅用地供應(yīng)。此外，有更多地方在推出經(jīng)營性用地時大做文章，預(yù)期可以緩解受到高價燒灼的購買人的壓力，結(jié)果往往大相徑庭，一塊又一塊的“地王”和高價房不斷被催生。
顯然，越來越多的人正相繼陷入同一種認識誤區(qū)。他們總是相信，只要增加土地的供給，理當(dāng)能夠降低商品房價格。不能不遺憾地說明，這是一種不切實際的期望。問題就出在，人們通常只是過分執(zhí)著于土地供給的數(shù)量，卻從來不對進入市場的土地的性質(zhì)予以過問。不同性質(zhì)的土地放量將決定不同的供給效果。如果土地的性質(zhì)屬于經(jīng)營性用地，那么，即使擴大此類土地的供給數(shù)量，也不可能自根本上壓低地價以及抑制建立在此類土地之上用以牟取利潤的房屋價格。
經(jīng)營性用地是用來經(jīng)營的，是賺取利潤的基本生產(chǎn)要素。這類土地自始至終處于一種商業(yè)實踐鏈條中。它不是公益性建設(shè)用地，獲得成本不可能廉價或無償。作為一種良好資本，市場個體通常需要支付相當(dāng)大的成本才能獲得。當(dāng)開發(fā)商得到這類土地，目標是將之投入到商業(yè)開發(fā)與運作中去，使之產(chǎn)生盡可能多的利潤。
經(jīng)營性用地是開發(fā)商用來賺錢的唯一原料。當(dāng)經(jīng)營性用地稍微緊縮一點，開發(fā)商輕易就能找到肆意抬價的借口；而當(dāng)經(jīng)營性用地供給增加，最大的好處是可以增加開發(fā)商方面原就極度短缺的建設(shè)商品房的原材料，從而為其增加繼續(xù)牟取暴利的機會。土地多多益善，開發(fā)商是再多也不會嫌多。
時至今日，只是簡單地進行經(jīng)營性用地來調(diào)節(jié)市場，非但無濟于事，還可能導(dǎo)致新的麻煩。因為經(jīng)營性用地從來不是向低端供給，主要集中于商品房供應(yīng)領(lǐng)域。通過招拍掛之后，經(jīng)營性用地流入開發(fā)商環(huán)節(jié)，迅速被建設(shè)成中、高檔物業(yè)項目(幾乎沒有人愿意將之建設(shè)成低檔項目)，賣價會被不擇手段地抬升。即使不是人為哄抬，高端物業(yè)也不可能被制定出一個能夠影響和拉低原有市場價位的發(fā)售價格。
不能將希望寄托在向市場經(jīng)營個體大量批租經(jīng)營性用地上面，否則就是違背常識。試圖通過土地供給來強化平抑作用，就要打破商品房建設(shè)領(lǐng)域提供經(jīng)營性用地這單一供應(yīng)格局，加大非經(jīng)營性用地的供給。只有非經(jīng)營性用地的集中和規(guī)模放量，使土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的良性改善，平抑價格的目標才有可能實現(xiàn)。
國務(wù)院在早前公布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中，已經(jīng)明確提到，必須通過直接的行政劃撥方式供應(yīng)政策性住房建設(shè)用地。這說明，政府必須直接劃撥足量的用于包括經(jīng)濟適用房、廉租房在內(nèi)的政策性房屋建設(shè)用地。 |
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