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| 2007-07-25 楊白勞 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) |
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房?jī)r(jià)高企、民眾買房難不只是困擾中國(guó)的難題，就連發(fā)達(dá)國(guó)家英國(guó)也對(duì)此頭痛不已。據(jù)新華社昨天報(bào)道，英國(guó)政府準(zhǔn)備今后3年內(nèi)投入80億英鎊建造至少18萬(wàn)套“買得起”的新住房，還有每年建造4.5萬(wàn)套屬于福利住房性質(zhì)的“社會(huì)住房”。80億英鎊不是個(gè)小數(shù)字，英國(guó)政府可謂是祭出一記狠招。
應(yīng)該說(shuō)，雖然國(guó)情不同，但中英兩國(guó)近年來(lái)面臨的房地產(chǎn)矛盾有頗多相似之處。1998年住房體制改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪快速發(fā)展，在這一過(guò)程中，住宅產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化步子邁得很大，取得了很大的成績(jī)。但另一方面，在自居需求、投資需求、投機(jī)需求以及外資大量涌入的背景之下，房?jī)r(jià)增幅過(guò)高，出現(xiàn)了普通居民尤其是中低收入群體買房難的問(wèn)題。與此同時(shí)，住房保障卻嚴(yán)重滯后，等于說(shuō)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是“一條腿”在走路。出現(xiàn)諸多矛盾，自然在所難免。
而英國(guó)在布萊爾當(dāng)政的10年中，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了一波繁榮期，房?jī)r(jià)漲了3倍多，造成很多年輕人和低收入者無(wú)力購(gòu)房。其實(shí)，英國(guó)房?jī)r(jià)的上漲具有全球背景，自2005年美國(guó)高科技神話破滅、納斯達(dá)克崩盤后，房地產(chǎn)業(yè)接過(guò)高科技業(yè)的“接力棒”，成為推動(dòng)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。但英國(guó)和美國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的方式具有明顯差別，自2004年至2006年，美國(guó)主要通過(guò)17次加息，有效抑制了樓市過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，并在今年初引爆了次級(jí)房貸危機(jī)；而英國(guó)則把調(diào)控重點(diǎn)放在增加中低價(jià)住宅的有效供應(yīng)上，如上述所言。
應(yīng)該說(shuō)，英國(guó)的房地產(chǎn)政策非常具有典型意義。就此次英國(guó)出臺(tái)大規(guī)模興建“平價(jià)房”和福利住宅的政策而言，筆者認(rèn)為有三點(diǎn)可供我國(guó)借鑒。首先，調(diào)控重點(diǎn)以住房保障為主，而非抑制需求、干預(yù)房?jī)r(jià)、扭曲市場(chǎng)。過(guò)去10年，倫敦新建住宅用房減少27%而需求卻非常旺盛。手持巨額英鎊的英國(guó)和國(guó)外買家，把英國(guó)房?jī)r(jià)哄抬到兩年來(lái)的最高點(diǎn)，近期倫敦房?jī)r(jià)在幾個(gè)月內(nèi)幾乎上漲了10%。這一點(diǎn)與我國(guó)的樓市熱點(diǎn)城市如深圳非常相似。我國(guó)調(diào)控政策的重要一點(diǎn)是抑制投資需求、打壓投機(jī)需求，包括開征二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅，以及不斷加強(qiáng)的“限外政策”等。而英國(guó)的做法是，不去刻意打擊旺盛的需求，也不限制外國(guó)人在大城市買房，而是把重點(diǎn)放在大建中低價(jià)住宅，通過(guò)加強(qiáng)住房保障而把弱勢(shì)群體從高房?jī)r(jià)的泥沼中解救出來(lái)。
其次，由政府主導(dǎo)，大規(guī)模、強(qiáng)有力地增加中低價(jià)住宅。從中央層面看，我國(guó)一直很重視弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，比如早在1998年住房體制改革的“23號(hào)文”中，就已明確規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用房是住宅供應(yīng)的主體”。可事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房從來(lái)都沒(méi)成為過(guò)供應(yīng)主體，其年竣工套數(shù)占全部住宅竣工套數(shù)的比重，由1999年的約25%，一步步降至2005年的約8%。有關(guān)方面沒(méi)能有效監(jiān)督，地方政府也不愿增加投入。英國(guó)宣布三年建造至少18萬(wàn)套“平價(jià)房”，是由議院通過(guò)的財(cái)政預(yù)算做硬性支持的，按過(guò)去幾年英國(guó)年均新建20萬(wàn)套住宅計(jì)算，未來(lái)三年“平價(jià)房”和社會(huì)住宅占住宅供應(yīng)總量的比例分別為30%和22.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的占比。雖然我國(guó)的財(cái)政支持力不如英國(guó)強(qiáng)，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的建設(shè)規(guī)模還未達(dá)到合理水平，有待進(jìn)一步提高。
最后，英國(guó)的“平價(jià)房”和福利住房在選址上，一般采取分散化的方式。按照英國(guó)以前的經(jīng)驗(yàn)，政府通過(guò)規(guī)劃手段，強(qiáng)制要求新的住宅建設(shè)項(xiàng)目必須有一定的低收入居民住房，這個(gè)比例一般占項(xiàng)目建設(shè)總量的15%~50%。這與美國(guó)的做法相似，美國(guó)多數(shù)州規(guī)定，開發(fā)商建造的住宅項(xiàng)目中須有15%左右的建筑面積用于以低于市場(chǎng)的價(jià)格租售給中低收入群體。分散建房可以有效解決原來(lái)公房建設(shè)中存在的眾多社會(huì)問(wèn)題，有利于協(xié)調(diào)社區(qū)的貧富分化，有助于社會(huì)和諧。值得關(guān)注的是，目前國(guó)內(nèi)的部分城市已經(jīng)開始進(jìn)行政策性住宅的分散化建設(shè)，如近日出臺(tái)的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》中規(guī)定，三環(huán)以外的普通住宅項(xiàng)目須配建15%的兩限房和保障性用房。這是一種很好的嘗試。 |
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