在中央及地方系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下，今年4月份以來全國樓市出現(xiàn)了明顯回暖態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1-4月減緩1.6個(gè)百分點(diǎn)。今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6個(gè)百分點(diǎn);5月份商品房銷售面積同比增長15.0%。盡管如此，在樓市整體回暖同時(shí)，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、產(chǎn)品分化、供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等矛盾較為突出，值得高度關(guān)注。

　　樓市區(qū)域分化較為明顯。一線城市率先回暖，以北京、深圳為代表的一線城市住宅交易量激增。據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市商品住宅銷售面積從今年1月開始連續(xù)5個(gè)月增長，前5個(gè)月同比增長8.9%。據(jù)報(bào)道，繼深圳樓市領(lǐng)漲全國后，前些天廣州某樓盤上市后一小時(shí)內(nèi)200多套房售罄，熾熱的銷售場面仿佛回到了樓市最火熱的年代。同時(shí)，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年5月份，全國百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%;其中，48個(gè)城市環(huán)比上漲。但同時(shí)也應(yīng)該看到，部分二線、三線城市因?yàn)樽≌瑤齑嬉?guī)模巨大仍存在深度調(diào)整壓力。今年前5個(gè)月，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長0.2%，中部地區(qū)商品房銷售面積下降2.7%，西部地區(qū)商品房銷售面積增長1.5%。從商品房庫存情況看，截至2015年5月末，全國商品房待售面積為6.56億平方米，去庫存壓力主要仍集中于二線、三線城市。

　　商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注。當(dāng)前我國城市商業(yè)地產(chǎn)投資上升與住宅投資出現(xiàn)背離需要引起高度關(guān)注。2015年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較一季度回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別達(dá)到了13.6%和13.9%。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。據(jù)物業(yè)機(jī)構(gòu)萊坊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。2014年，國內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長24.47%;2015年主要城市綜合體數(shù)量將突破1000個(gè)。即使是一線城市北京，在住宅成交回暖同時(shí)，也能感覺到商業(yè)地產(chǎn)的涼意。今年前5個(gè)月，北京商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，已經(jīng)充分反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注。

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)+對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現(xiàn)出需求不足的狀況。特別是在二線、三線城市，城市商鋪、寫字樓空置現(xiàn)象非常普遍�？傮w來看，我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然商業(yè)銀行已經(jīng)普遍抬高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資門檻，但大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目借助影子銀行體系進(jìn)行融資，融資利率普遍超過10%，存在巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　二手住宅供應(yīng)激增增加新房去庫存壓力。2015年4月，北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個(gè)月以來新高;廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長33%;溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。而二手住房交易量明顯超過新房。隨著未來二手住房供應(yīng)規(guī)模大幅增加，將對當(dāng)前以新房為主的住宅去庫存進(jìn)程帶來巨大壓力。

　　當(dāng)前樓市運(yùn)行的結(jié)構(gòu)性矛盾，是過去長期矛盾的進(jìn)一步深化，反映出供求關(guān)系錯(cuò)位、失衡的特點(diǎn)，這些結(jié)構(gòu)性矛盾有進(jìn)一步加劇態(tài)勢，影響到房地產(chǎn)市場中長期的穩(wěn)健運(yùn)行。當(dāng)前我國刺激房地產(chǎn)政策的基本面已發(fā)生重大變化，政策刺激持續(xù)性仍待觀察，當(dāng)前樓市回暖短期特征較為明顯。隨著我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構(gòu)成潛在需求群體，市場有效購買能力總體呈下降趨勢。雖然當(dāng)前部分一線、二線城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲，但需求集中超前釋放必導(dǎo)致后續(xù)需求萎縮。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，抑制地方政府“賣地沖動(dòng)”、避免過度開發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)、穩(wěn)定住房價(jià)格，有助于調(diào)節(jié)供求關(guān)系，避免市場供給與需求在時(shí)間、空間、產(chǎn)品上出現(xiàn)大面積錯(cuò)位與失衡。