上周,央行宣布降低存款準備金率,但這一利好措施并未給股市帶來刺激,隨著“降準”政策繼續(xù)發(fā)酵,反而有關(guān)樓市的輿論發(fā)生了變化,一些人對降準刺激樓市活躍抱了不小的期望。但筆者以為,“降準”源于我國貨幣供應(yīng)機制生變,主要應(yīng)對結(jié)構(gòu)性通貨緊縮,本次“降準”無關(guān)樓市興衰,加快去庫存仍是今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要挑戰(zhàn)。
央行重啟“降準”并非偶然,主要因為當前我國貨幣供應(yīng)機制已發(fā)生重大變化。去年第四季度,國際收支的資本和金融項目逆差急劇增加,國際儲備資產(chǎn)減少1844億元人民幣,市場預(yù)期美元指數(shù)將有兩位數(shù)漲幅空間,我國資本外流壓力明顯增加。這種變化,使我國外匯占款在基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)中的作用下降,為存款準備金率調(diào)整提供了空間。
可見,本次“降準”更多的是對貨幣供應(yīng)機制結(jié)構(gòu)性變化的修復(fù),并不意味著穩(wěn)健貨幣政策方向出現(xiàn)重大調(diào)整。針對經(jīng)濟金融形勢變化靈活進行貨幣政策操作,是對中央經(jīng)濟工作會議提出的
“松緊適度”貨幣政策的最好詮釋。貨幣政策無論是使用總量工具,還是使用價格工具,既可能是宏觀經(jīng)濟金融條件變化所觸發(fā),也可能是主動調(diào)控、積極作為。但歸根結(jié)底,穩(wěn)健貨幣政策就是要為宏觀經(jīng)濟增長動力積聚創(chuàng)造一個適宜的貨幣金融環(huán)境。
“降準”將利好宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長。當前全球經(jīng)濟仍在弱平衡中艱難復(fù)蘇,一些經(jīng)濟疲弱的國家相繼調(diào)整貨幣政策,我國宏觀經(jīng)濟下行壓力也明顯增大,已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性通貨緊縮的跡象,影響到了宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長。據(jù)測算,本次“降準”將釋放6000億元以上的流動性,顯著改善金融機構(gòu)貸款能力,而去年末非對稱降息導致存貸利差收窄,也將刺激金融機構(gòu)放貸積極性,有助于實體經(jīng)濟融資成本回落。同時,此次“降準”還強調(diào)定向滴灌,推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)加快調(diào)整。
本次“降準”操作無關(guān)樓市運行。雖然貨幣環(huán)境變化與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān),但本次“降準”很難稱得上是樓市利好。對貨幣供應(yīng)機制結(jié)構(gòu)性變化的修復(fù),表明了不太可能會向整個經(jīng)濟大幅“注水”,政策目標也顯然不是刺激已顯疲軟的樓市。而“降準”對貨幣供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)的變化,存在復(fù)雜的傳導機制,最終能夠多少利好樓市不得而知。從根本上講,決定樓市興衰主要還是市場有效需求。由于過去十多年,我國居民購買能力已經(jīng)過度透支,房價已經(jīng)明顯偏離居民收入和市場租金,導致未來住宅需求增長動力不足。我國已經(jīng)徹底離開住宅短缺時代,巨大住宅庫存已經(jīng)橫亙面前,房地產(chǎn)市場需要從增量住宅需求向存量住宅優(yōu)化轉(zhuǎn)移,住宅品質(zhì)建設(shè)將會得到市場更多認可。隨著不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記制度實施,朦朧中的房產(chǎn)稅越行越近,對投資性置業(yè)已產(chǎn)生重大影響。
綜合來看,制約我國房價上漲的因素不會因為“降準”而消失,而市場有效需求不足、房地產(chǎn)投資價值回落、居民購買力過度透支、住宅庫存規(guī)模巨大等現(xiàn)實問題相互交織綜合影響,決定了今年我國房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨調(diào)整壓力。如何利用當前有利時機,加快銷售、消化庫存,是今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)。
新年以來,我國一線城市土地市場非;钴S,新地王再次刷新紀錄,樓市回暖預(yù)期增強。從數(shù)據(jù)看,2015年1月份全國100個城市(新建)住宅平均價格在經(jīng)歷連續(xù)8個月下跌后環(huán)比微漲0.21%。其中,北京、上海等十大城市新建住宅均價環(huán)比上漲0.59%;北京環(huán)比上漲1.15%,漲幅居十大城市首位。盡管如此,新建住宅價格環(huán)比上升,更多是前期拿地成本過高,實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間已經(jīng)收縮。而從市場成交看,更具代表性的二手房平均價格在環(huán)比下降,反映出樓市運行的不確定性。據(jù)中國指數(shù)研究院對二手住宅活躍樣本的調(diào)查,2015年1月,北京等十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.53%,同比下跌2.41%。二手住宅交易價格更能反映樓市人氣,也更具有代表性。應(yīng)該看到,二手住宅交易價格環(huán)比下跌,表明一線樓市回暖還需謹慎觀察。