去年底,一線城市取消限購的消息不絕于耳。在近期的地方“兩會”上,北京市副市長陳剛表示,北京房地產(chǎn)價格正有所回落,房價正理性回歸,取消限購暫不在考慮范圍內(nèi)。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也表示,上海目前未考慮放寬住房限購政策。
2014年房地產(chǎn)市場整體調(diào)整、表現(xiàn)低迷,一線城市在前三季度表現(xiàn)較差,但四季度表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,2014年一線城市商品住宅新增供應(yīng)量4370萬平方米,同比增加19%,商品住宅累計成交約3210萬平方米,同比下跌22%,整體供求比為1.36。但一線城市由于其潛在需求量大,購房人群支付力強(qiáng),第四季度均有不俗表現(xiàn),成交反彈的力度和持續(xù)性卻為最強(qiáng)。尤其是2015年1月上半月,在其他二、三線城市后續(xù)需求不濟(jì)的情況下,唯獨(dú)一線城市成交量維持上漲,且勢頭不減,同比大漲31.5%。正基于此,城市庫存消化周期快速下降,北京、深圳由年中的20個月降至年底的12個月,上海由13個月降至9個月,市場中長期供不應(yīng)求的矛盾依然揮之不去。
從購房需求來看,在一線城市2014年的樓市表現(xiàn)中,上海成交表現(xiàn)最為穩(wěn)定,商品住宅成交總量為971萬平方米,為近5年來第二高,僅低于2013年。成交價格依然小幅穩(wěn)定上漲,到去年12月均價已達(dá)30030元/平方米;北京樓市成交表現(xiàn)與上海并無二致,成交量在四季度上漲明顯,需求依然非常旺盛,不同的是成交均價一路下降,房價理性回歸。
另一方面,從開發(fā)企業(yè)對一線城市市場預(yù)期看,戰(zhàn)略上延續(xù)回歸一、二線的大勢,行動上各路房企甚至中小企業(yè)也積極布局一線市場,直觀表現(xiàn)就是土地成交金額和樓板價雙雙突破歷史最高點(diǎn)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù),2014年北京土地成交總金額達(dá)到1916.9億元,同比微漲5%,樓板價高達(dá)11527元/平方米,同比漲幅達(dá)51%。上海2014年土地出讓金額與2013年同期相比雖有所滑落,但整體而言,上海土地市場熱度不減,從“方興地王”到“董家渡地王”,再到“前灘地塊”一天兩次刷新全國土地市場的最高成交單價;火爆的土地市場、頻頻刷新的地王,無不宣示房企對京、滬等一線城市市場的信心和預(yù)期。
行業(yè)正從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”,房地產(chǎn)市場進(jìn)入
“新常態(tài)”,城市市場、需求結(jié)構(gòu)等諸多方面分化加劇,尤其是在整體經(jīng)濟(jì)增長放緩、購房適齡人口減少等也成為“新常態(tài)”的背景下,部分二線和三、四線城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷,此時更加凸顯一線城市不動產(chǎn)巨大的投資價值,土地交易不斷升溫、資金集中流向一線城市的背后,也折射出市場預(yù)期的變化,一線城市樓市的投資需求依然大量存在,未來可能會更加聚集。
北京和上海分別作為中國的政治和經(jīng)濟(jì)中心,人口吸附力短期不會有改變,剛性需求依然大量存在。對于需求量巨大,購買力十足的一線城市來說,假若放開限購,被抑制的需求集中釋放,成交量迅速暴漲,打破目前好不容易建立起來的良性平衡,引發(fā)的市場過熱于房地產(chǎn)發(fā)展無益。
2014年可以說是中國樓市調(diào)控的“拐點(diǎn)”,諸多“去行政化”措施相繼落實(shí),還房地產(chǎn)行業(yè)真正的市場化發(fā)展之路。未來隨著長效機(jī)制逐漸完善,一線城市“限購令”必然要退出舞臺。但短期內(nèi)貿(mào)然取消限購,可能時機(jī)并不成熟,既沒有取消限購的緊迫性,也沒有取消限購的必要性。
我們認(rèn)為,雖然短期內(nèi)全面取消限購會有問題,于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展無益。但局部調(diào)整并不無可能,對一些“不合理”的條件進(jìn)行調(diào)整。比如北京要求必須繳納社;蛘邆稅5年以上方能購房,上海的非戶籍單身不能買房等,的確“誤傷”了大量有真實(shí)自住需求的在京滬兩地工作、生活的非戶籍購房者。另外如限購的區(qū)域、產(chǎn)品類型也可以不用“一刀切”,比如存量較大的區(qū)域進(jìn)行政策放松;140平方米以上大戶型或者高端住宅完全交給市場,供求自由匹配。如若這樣,無疑將會更加有利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。