2015年我國房地產(chǎn)市場能實(shí)現(xiàn)軟著陸嗎?答案很可能是否定的。原本要是兩年前政府能有意識(shí)地?cái)D出房地產(chǎn)市場泡沫，那是有可能把擠出房地產(chǎn)泡沫的成本降到最低，并使中國經(jīng)濟(jì)生活中的許多問題迎刃而解的。但是這個(gè)機(jī)會(huì)錯(cuò)過了。2012年至2013年房地產(chǎn)市場繼續(xù)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)被吹大。2014年房地產(chǎn)迫于市場法則出現(xiàn)了周期性調(diào)整，各地方政府還出臺(tái)房貸新政試圖中斷房地產(chǎn)市場這次周期性調(diào)整，不意讓房地產(chǎn)陷入了更高的風(fēng)險(xiǎn)泥淖。
中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格按月再跌0.44%，為連續(xù)第8個(gè)月下行，全年樓價(jià)以連跌收尾。進(jìn)入2015年，北京3天小長假期間商品房成交量及成交面積同比分別下跌53%和64%。上海的情況也相類似。一線城市住房市場寒氣襲人，其他城市房地產(chǎn)市場的情況或許還更糟。最近房地產(chǎn)企業(yè)的信貸違約事件不是已經(jīng)開始出現(xiàn)了么?
現(xiàn)在要問的是，為何2014年10月政府推出了比2008年131號(hào)文件更為利好的房貸新政仍不能救起當(dāng)前的住房市場?
因?yàn)楫?dāng)前住房市場與2008年已完全不同了。首先，國內(nèi)住房市場在經(jīng)過2008年之后的快速成長后，不僅銷售快速增長、房價(jià)快速飆升、市場泡沫被吹得更大，而且由于房地產(chǎn)市場暴利，讓越來越多的企業(yè)競相涌入這個(gè)市場以求分一杯羹，住房供給由此更為快速增加。比如說，市場一直在強(qiáng)調(diào)深圳土地緊缺，但深圳的房價(jià)一高，住房供給依然還在源源不斷地涌現(xiàn)。我最近到深圳，看到一個(gè)深圳灣近期所增加的住房供給量就十分驚人。一線城市的深圳都是如此，其他城市住房供給增長又將如何呢?從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看，各地房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重供給過剩已經(jīng)是不爭之事實(shí)。事實(shí)上全國各大中城市都是如此，遠(yuǎn)不止所謂三四線城市。
其次，房價(jià)快速飆升，不僅會(huì)讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，更使得進(jìn)入住房市場的購買者越來越少，購買住房者分化越加嚴(yán)重，即最后只剩下住房的投機(jī)投資者在市場，因?yàn)榻^大多數(shù)住房消費(fèi)者根本就沒有支付能力進(jìn)入這個(gè)高房價(jià)的市場。同時(shí)，已經(jīng)制定了近十年的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)由國務(wù)院簽署，將于2015年3月實(shí)施。該條例的制定不僅是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)性制度，預(yù)示未來持有住房的成本增加，也警示公職人員不敢持有太多的住房。特別在當(dāng)前反腐進(jìn)一步深化的大環(huán)境下，公職人員更有可能在條例實(shí)施前把已經(jīng)持有的住房脫手，否則容易惹火燒身。在這種情況下，國內(nèi)整個(gè)住房市場供求關(guān)系將發(fā)展很大的變化：一邊是住房供給嚴(yán)重過剩，一邊是住房需求全面減少。
還有，當(dāng)房價(jià)越推越高后，許多城市的住房市場基本由投機(jī)投資為主導(dǎo)。過往十多年，在不合適的住房政策推動(dòng)下，我國各地住房市場的賺錢效應(yīng)十分誘人，即只要購買了住房就一定賺錢。所以投資者都涌入住房市場，住房成了最好的投資工具。房地產(chǎn)市場在這種情況下當(dāng)然價(jià)格會(huì)越推越高。進(jìn)入市場購買者越來越分化，最后剩下少數(shù)住房投機(jī)投資者。但是，2014年住房市場周期性調(diào)整讓樓市預(yù)期全面逆轉(zhuǎn)，投資者開始感覺到住房投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)，再加上2014年下半年以來低迷了7年多的滬深股市突然爆發(fā)，指數(shù)連續(xù)飆升，顯示出了極其強(qiáng)烈的賺錢效應(yīng)。這使得已進(jìn)入及準(zhǔn)備進(jìn)入住房市場投資者紛紛把目光轉(zhuǎn)向了股市。而一個(gè)以投資者為主導(dǎo)的住房市場，當(dāng)投資者紛紛轉(zhuǎn)向股市時(shí)，需求不僅會(huì)急劇下降，而且可能完全消失。再加上當(dāng)前滬深股市也可以通過杠桿化的方式投資，房貸新政想刺激投資者進(jìn)入住房市場難度就更高了。
另外，對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來說，在企業(yè)融資方面正面臨著幾個(gè)方面夾擊：一則從國際市場來看，美元強(qiáng)勢不僅會(huì)讓已有的2萬多億美元的債務(wù)(多為房地產(chǎn)企業(yè)持有)債務(wù)成本增加，也緊縮了房地產(chǎn)企業(yè)再次出外融資渠道;二則由于房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，不僅會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)銷售全面下降，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，也會(huì)讓國內(nèi)正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹(jǐn)慎甚至大幅收縮;三則由于早幾年房地產(chǎn)的暴利，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不在乎高成本融資。當(dāng)影子銀行這些高成本的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后，在房價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不用擔(dān)心融資成本高低，但當(dāng)房價(jià)在下跌時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過高，就隨時(shí)有可能成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面會(huì)比以往更緊。最近一些房地產(chǎn)企業(yè)信貸違約及跑路，都是因?yàn)橘Y金鏈出了問題。筆者認(rèn)為，信貸違約可能成為2015年房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。
綜上所述，2015年我國住房市場不僅越來越難以軟著陸，而且存在的風(fēng)險(xiǎn)越來越高。尤其隨著越來越多的住房投資者把投資熱情轉(zhuǎn)向了股市，住房市場的預(yù)期更會(huì)逆轉(zhuǎn)，周期性調(diào)整更會(huì)深化。這意味著不光房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃谳^長的時(shí)間內(nèi)難以擺脫經(jīng)營困境，而且還會(huì)深深影響上下游行業(yè)并拖累整體經(jīng)濟(jì)。
政府部門及各方投資者對(duì)此要有充分的思想準(zhǔn)備。
