不必期待房價的中短期反彈,更不必僥幸地等待政策托市,在市場趨勢已經(jīng)漸明時,任何逆市場的托市行為,最終均只會是螳臂當(dāng)車。
今年下半年以來,一連串的政策托市,依然未能扭轉(zhuǎn)樓市日趨蕭瑟的數(shù)據(jù)。11月18日,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月份70大城市新建商品房住宅價格環(huán)比無一上漲,同比更是連續(xù)下跌兩月且跌幅擴大至2.62%。
盡管仍有部分市場人士心存僥幸,以“10月份房價環(huán)比價格降幅收窄”和“政策托市仍將持續(xù)”為由,認(rèn)為房價已經(jīng)進入到階段性探底回升通道,但只要具有理性研判的思維,我們就會發(fā)現(xiàn),上述兩大理由是經(jīng)不起仔細(xì)推敲的。
首先,市場價格走勢不可能是一條直線,在一定的區(qū)間內(nèi),從來都是在震蕩盤整中尋找趨勢。依此而論,以“10月份房價環(huán)比降幅收窄”為由,僥幸地認(rèn)為房價已經(jīng)進入階段性探底回升通道,顯然是過度樂觀,更何況,10月份房價環(huán)比依然在下跌、且同比跌幅更呈加大態(tài)勢。
而“政策托市仍將持續(xù)”其本身就是個偽命題、甚至是一個負(fù)相關(guān)命題。今年主要的托市政策,一是“各大城市紛紛取消限購”,不管地方政府的主觀目的是什么,這一行為的本質(zhì)是回歸市場化,二是“央行調(diào)整房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”,此舉的政策托市目的極其明顯。然而,在今年下半年持續(xù)的政策托市下,樓市整體氛圍并未回暖,相反,房價反而由上半年的徘徊式波動,全面進入持續(xù)震蕩下行的通道。對此,我國樓市其實早就有反向參照的歷史,過去十年間,我國房價伴隨著政策調(diào)控的打壓一路突飛猛進,以此為參照,罔顧市場力量而過于依賴政策托市,是無法取得預(yù)期效果的。
其實無論是基于房屋租售比、還是房價收入比這兩大核心指標(biāo),我國房地產(chǎn)市場早就應(yīng)該進入下行通道,部分市場人士對此無視,要么是無知者無畏,要么就是別有用心的房托。即使以房價已經(jīng)稍顯松動的當(dāng)下而言,與國際通行標(biāo)準(zhǔn)相比,我國房屋租售比和房價收入比均遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理區(qū)間。
除新房和二手房價格指樓外,房地產(chǎn)住宅的新開工面積則代表著開發(fā)商對未來樓市的真實預(yù)判。數(shù)據(jù)顯示,今年前10月,全國房地產(chǎn)住宅新開工面積僅為10.3億平方米,同比大幅下降9.8%,這明顯表明開發(fā)商對未來樓市已經(jīng)產(chǎn)生較嚴(yán)重的悲觀情緒。除此之外,螺紋鋼價格自去年年初至今已經(jīng)大跌近45%,表面看大跌是由鐵礦石價格暴跌引發(fā),但過去鐵礦石價格之所以一路狂漲,其根源之一正在于我國固定資產(chǎn)投資的持續(xù)加速,而這與房價就存在極強的正相關(guān)性。
不必期待房價的中短期反彈,更不必僥幸地等待政策托市,在市場趨勢已經(jīng)漸明時,任何逆市場的托市行為,最終均只會是螳臂當(dāng)車。
之于當(dāng)下,我們已經(jīng)有充足的理由作出判斷,在未來1到3年的中短期內(nèi),房價整體只會震蕩下行而絕無可能進入反彈通道,在未來3年內(nèi)房價相比CPI下跌20%左右,可以說是一個大概率。而未來3年以上房價的長期走勢,其取決于我國實體經(jīng)濟情況,因為只有實體經(jīng)濟真正實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級,才有可能引發(fā)新一輪農(nóng)村人口向城市的遷移,也才有可能切實增強剛需者的購房能力。