近日,有市場傳聞稱“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”,“四大行將發(fā)布政策,只要房貸余額還清都算首套房”。福州市政府網(wǎng)站已經(jīng)發(fā)布房地產(chǎn)新政,房貸余額還清算首套房。南京、杭州等地目前的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),也已經(jīng)照此執(zhí)行。
繼取消限購之后,樓市限貸松綁的消息,無疑給當(dāng)下頗顯寒意的樓市,普照了一層溫暖的陽光。雖然“房貸余額還清都算首套房”的消息尚未得到四大行公開證實(shí),但顯然已有不少地方在這樣操作。這一方面說明當(dāng)下樓市確實(shí)形勢不容樂觀;另一方面也說明地方政府確有“救市”之心。因?yàn)樯嫦印熬仁小,所以不少鼓吹“房價(jià)必須大跌”的網(wǎng)友,在網(wǎng)上“大罵”;殊不知,倘若房價(jià)真的大跌,結(jié)果將是災(zāi)難性的,沒有人能完全置身事外。
在過往的樓市調(diào)控中,房貸政策歷來是主要的調(diào)控手段之一。雖然相比限購之類純粹的行政手段,限貸似乎更像是市場手段;但是,限貸政策大多時(shí)候同樣是行政命令的結(jié)果,體現(xiàn)的也是行政的意志。所以,就像取消限購是收回行政之手伸出市場之手,松綁限貸同樣可視為“讓市場發(fā)揮決定性作用”的具體落實(shí)。銀行如何認(rèn)定首套房,給房屋貸款怎樣的利率,其實(shí)可以交由市場競爭去自行決策,無需由政府部門來代其決定。
尤其是在利率市場化的背景下,不同的銀行完全可以針對不同的地域、不同的情況制定不同的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上,無論是首套房認(rèn)定也好,還是首付比例也好,說到底就是給予不同信用等級的客戶不同的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。假若一個(gè)客戶擁有十套房且還清了所有房貸,在銀行眼里當(dāng)然是需要爭取的優(yōu)質(zhì)客戶,給予相應(yīng)優(yōu)惠的房貸完全可以理解。當(dāng)然,我們要鼓勵(lì)剛需性和改善性的住房需求,要遏制投機(jī)性和投資性的住房需求,在房貸政策上勢必有一個(gè)平衡。
國家鼓勵(lì)的剛性住房需求,在房貸政策上需要兜底,以避免其遭遇市場的“勢利眼”;但在遏制其他需求方面,銀行其實(shí)也會(huì)有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,為此不妨選擇相信市場的理性。調(diào)控的期望與銀行的利益,本身是同一向度的,在識(shí)別惡意投機(jī)與炒作風(fēng)險(xiǎn)方面,相比行政調(diào)控劃下的死板條框,銀行的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制只會(huì)更加靈活有效;反過來,如果銀行自己不用想事,老想著政府定會(huì)防控風(fēng)險(xiǎn),其實(shí)這才是最危險(xiǎn)的——“政府失靈”和“市場失靈”的風(fēng)險(xiǎn)歸于一體。
所以,樓市限貸松綁本質(zhì)上不是一個(gè)“救市”的問題,而是全方位銀行市場化的重要組成部分。將政府調(diào)控的手適度拿開,讓市場化的銀行自己去防控風(fēng)險(xiǎn),無論從哪個(gè)角度說,其實(shí)都不是一件壞事。