房地產(chǎn)市場(chǎng)夏已過冬尚早
2014-05-07   作者:管清友 朱振鑫  來源:中國(guó)證券報(bào)
分享到:
【字號(hào)

 
  管清友

  房地產(chǎn)市場(chǎng)已不能再奢望像春夏般的溫暖,但談?wù)摵坪跻矠闀r(shí)尚早。未來10年甚至20年,中國(guó)房地產(chǎn)可能進(jìn)入逐步降溫但算不上寒冷的秋天。

  去年底以來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。先是銷量斷崖式下滑,然后是量?jī)r(jià)齊跌。最初是二三線城市頻頻降價(jià),如今一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來去向何方?筆者認(rèn)為,如果把上世紀(jì)90年代末比作中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始萌芽的春天,過去10年比作野蠻生長(zhǎng)的夏天,那么現(xiàn)在可能正處于夏秋交替的時(shí)刻。換句話說,房地產(chǎn)市場(chǎng)已不能再奢望像春夏般的溫暖,但談?wù)摵坪跻矠闀r(shí)尚早。未來10年甚至20年,中國(guó)房地產(chǎn)可能進(jìn)入逐步降溫但算不上寒冷的秋天。

  供需兩端面臨多重壓力

  不論從短期還是長(zhǎng)期來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)最輝煌的夏天已經(jīng)結(jié)束,未來將逐步降溫。從短期來看,房地產(chǎn)將繼續(xù)量?jī)r(jià)低迷。在供給端,房企面臨資金和庫(kù)存的雙重壓力。首先是資金壓力。盡管一季度銀行間流動(dòng)性異常寬松,但主要源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降,受制于非標(biāo)收縮、外資撤離等因素,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力并沒有明顯緩解。3月房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)增速已經(jīng)從去年底的26.5%進(jìn)一步降至6.6%,其中外資大跌33.9%。短期內(nèi)央行不會(huì)采取總量寬松,而是以定向?qū)捤煞绞浇档筒糠謶?zhàn)略領(lǐng)域的融資成本。在這個(gè)過程中,房地產(chǎn)企業(yè)很難直接受益。

  其次是庫(kù)存壓力。截至2014年3月,商品房待售面積已達(dá)5.22億平方米的歷史高位,同比增長(zhǎng)22.9%。直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)銷售壓力增大,銷售回款難度上升,從而導(dǎo)致資金鏈愈發(fā)緊張,不得不通過降價(jià)促銷的方式獲得現(xiàn)金流,緩解流動(dòng)性壓力。

  在需求端,購(gòu)房者也面臨資金和政策的雙重打壓。首先是房貸成本和申請(qǐng)難度持續(xù)加大。首套房貸利率從八五折優(yōu)惠到基準(zhǔn)利率上浮10%-20%,對(duì)應(yīng)利率水平從5.57%提高至7.21%-7.86%,相當(dāng)于加息160-220個(gè)BP。2004-2007年和2011年的兩輪加息均導(dǎo)致局部地區(qū)房?jī)r(jià)大幅下跌,本輪房貸利率的大幅上調(diào)已經(jīng)導(dǎo)致房市量?jī)r(jià)齊縮。

  其次是稅費(fèi)成本居高不下。去年國(guó)五條推出之后,雖然對(duì)市場(chǎng)上的增量投機(jī)需求產(chǎn)生了一定的抑制作用,但更直接的影響是讓購(gòu)房者的稅費(fèi)成本急劇攀升。

  從中長(zhǎng)期來看,過去十年支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲動(dòng)力都明顯減弱,房地產(chǎn)市場(chǎng)的野蠻生長(zhǎng)也已接近尾聲。

  一是人口動(dòng)力。勞動(dòng)力人口即15-64歲人口是所謂“剛需”的主要來源,對(duì)房地產(chǎn)需求的基本面具有重要影響。美國(guó)勞動(dòng)力人口占比2006年見頂,2007年房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)向;日本勞動(dòng)力人口占比1992年見頂,1991年房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)開始破裂。中國(guó)勞動(dòng)力人口占比從1973年開始一路攀升至74.5%,但2011年之后觸頂回落,目前已降至72.8%,2013年絕對(duì)規(guī)模減少70萬人,未來幾年還將繼續(xù)下降,剛需增長(zhǎng)隨之放緩。

  二是金融動(dòng)力。中央宏觀管理思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,從過去的大投資、寬貨幣轉(zhuǎn)向定向投資、穩(wěn)健貨幣。未來國(guó)內(nèi)不會(huì)再搞總量寬松和大規(guī)模刺激,國(guó)際上隨著美聯(lián)儲(chǔ)QE逐步退出直至加息,外資流入也將持續(xù)放緩,廉價(jià)資金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。再加上利率市場(chǎng)化大背景下,銀行負(fù)債成本上升、久期變短且極不穩(wěn)定,銀行長(zhǎng)期限資產(chǎn)配置意愿大幅減弱。銀行紛紛放棄按揭貸款,居民申請(qǐng)房貸難度增加,使購(gòu)房需求受到明顯抑制。

  市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化特征

  不過,筆者認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不宜過度看空,盡管房地產(chǎn)上漲的動(dòng)力在減弱,短期調(diào)整的壓力加大,但崩盤的可能性幾乎為零,至少10年之內(nèi)還看不到。主要原因在于以下幾個(gè)力量的對(duì)沖。

  首先,城鎮(zhèn)化對(duì)沖人口老齡化壓力。盡管勞動(dòng)適齡人口增長(zhǎng)帶來的剛性需求正在放緩,但農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移帶來的剛性需求依然強(qiáng)勁。截至2012年,中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅為51.8%,如果按照戶籍人口計(jì)算,這個(gè)比率不足30%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平,未來提升空間巨大。相比之下,日本、美國(guó)等國(guó)在人口老齡化導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌時(shí)城鎮(zhèn)化率已分別高達(dá)77%和81%。

  其次,政策調(diào)整對(duì)沖市場(chǎng)壓力。除了逆周期的貨幣政策之外,房地產(chǎn)政策也會(huì)適時(shí)松動(dòng)。在房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊縮的情況下,中央的思路已經(jīng)從一刀切轉(zhuǎn)向“雙軌制”,開始分層、分城施策,這實(shí)際上給局部政策留出了放松的余地。事實(shí)上,很多地方也已經(jīng)開始預(yù)調(diào)微調(diào),托底房地產(chǎn)。廣西南寧的限購(gòu)已部分松綁,安徽銅陵也出臺(tái)了“救市”措施,預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn),限購(gòu)、限貸都有很大的放松空間。當(dāng)然,除非房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大波動(dòng),否則政府不會(huì)輕易出手,以免重燃投機(jī)需求。

  最后,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化特征,雖然三四線城市的壓力相對(duì)較大,但對(duì)于類似北京這樣具有人口吸引力的一二線城市,長(zhǎng)期以來形成的上漲預(yù)期短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn),全面崩盤的可能性不大。而且,由于房產(chǎn)稅體系不健全,持有房地產(chǎn)基本沒有成本,還可以獲得穩(wěn)定的房租收入,房主降價(jià)出售的動(dòng)力有限。再加上中國(guó)并沒有執(zhí)行類似美國(guó)的零首付政策,所以負(fù)債率相對(duì)較低,由資金壓力造成的拋售力量也很有限。綜合來看,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然告別了盛夏,但談?wù)摵矠闀r(shí)尚早。

  凡標(biāo)注來源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社,未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社書面授權(quán),不得以任何形式刊載、播放。
 
集成閱讀:
· 房地產(chǎn)市場(chǎng)要怎么救 2014-05-07
· 毛大慶:全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化 2014-05-03
· 上海房管局長(zhǎng):房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策“絲毫不會(huì)放松” 2014-04-18
· 房地產(chǎn)市場(chǎng)的不拐之“拐” 2014-04-07
· 2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)拉開軟著陸序幕 2014-04-03
 
頻道精選:
·[財(cái)智]誠(chéng)信缺失 家樂福超市多種違法手段遭曝光·[財(cái)智]歸真堂創(chuàng)業(yè)板上市 “活熊取膽”引各界爭(zhēng)議
·[思想]投資回升速度取決于融資進(jìn)展·[思想]全球債務(wù)危機(jī) 中國(guó)如何自處
·[讀書]《歷史大變局下的中國(guó)戰(zhàn)略定位》·[讀書]秦厲:從迷思到真相
 
關(guān)于我們 | 版權(quán)聲明 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社版權(quán)所有 本站所有新聞內(nèi)容未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)協(xié)議授權(quán),禁止轉(zhuǎn)載使用
新聞線索提供熱線:010-63074375 63072334 報(bào)社地址:北京市宣武門西大街57號(hào)
JJCKB.CN 京ICP備12028708號(hào)