廣州住房公積金貸款新政到底支持誰買房
2014-04-11   作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心)  來源:證券時報
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  日前,廣州市住房公積金中心發(fā)布《廣州市住房公積金個人住房貸款實施辦法》(征求意見稿),擬大幅度收緊公積金貸款。特別是,其中關于公積金貸款只能使用一次、申請貸款對連續(xù)繳存時間的規(guī)定進一步從嚴(戶籍人口從過去的6個月延長到24個月、非戶籍人口從12個月延長到36個月)、公式計算的貸款額度較之前緊縮近一半等做法,出乎各界預料。若日后通過的話,該新政將堪稱史上最嚴厲的公積金貸款政策。

  根據(jù)廣州公積金中心有關人士答記者問時的表述,此次公積金貸款政策的調(diào)整有3個方面的背景,一是與去年11月份廣州樓市新政銜接,特別是要與非戶籍購房人群購房資格獲得的條件,由過去連續(xù)繳納1年社保調(diào)高到3年;二是現(xiàn)行的住房公積金貸款政策(穗公積金管委會〔2004〕3號)將在今年到期,而目前樓市前景不確定性很大、風險系數(shù)上升,而貸款需求不僅快速增加,而且申請者的工作變動性增加、還款能力存在不確定性,需要根據(jù)樓市風險的變化修訂公積金貸款的政策;三是目前累計繳存者中只有9%的人群申請了公積金貸款,意味著其余91%的人群除了因買房提取公積金外,很多人因沒有能力購房而無法利用公積金貸款,需要調(diào)整政策來支持這部分人的住房需求。

  目前,住房公積金資金來源單一,僅靠職工繳存,增長趨勢穩(wěn)定,而資金應用(買房提取和公積金貸款)則受住房市場波動影響,有的時候就不能滿足正常的提取和貸款。在2013年住房市場極其火爆的情況下,很多地方住房公積金告急,就出現(xiàn)了斷貸、強提甚至擠兌的情況。同時,繳存者兩次以上利用公積金貸款的情況也屢見不鮮,住房公積金的互助屬性名存實亡,也需要結(jié)構(gòu)性地收緊公積金貸款政策,保障老百姓自住性購房對于廉價金融資源的迫切需求。

  另外,需要注意的是,去年底以來不僅商業(yè)性住房貸款政策全面收緊,而且房價快速上漲,這讓購房者對于在住房金融體系中處于輔助地位(商業(yè)性金融處于主導地位)的公積金貸款的需求大增。但與此同時,在利率市場化、資金無風險收益率抬升的背景下,公積金低收益(年化收益率只有1.2%)的問題暴露無疑,繳存者即使不買房也要想方設法提取賬戶余額,催生了各大中城市地下持久不衰的“地下套現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈”,這使得公積金資金池中的“水位”不斷下移。據(jù)悉,廣州市公積金貸款者僅占繳存者的9%,但提取者占60%~70%,結(jié)余資金并不多。因此,在住房供求和公積金供求發(fā)生巨大變化的情況下,作為我國唯一的政策性金融工具,也需要結(jié)構(gòu)性地收緊公積金貸款。

  結(jié)構(gòu)性地收緊應該堅持“有所為、有所不為”的原則,即改變其普惠性、誰也支持但真正需要支持的人卻支持不到的尷尬局面,集中支持剛性的購房需求,特別是首次購置普通商品住房的人群。從政策內(nèi)容看,廣州住房公積金貸款新政正是基于“有所為、有所不為”的原則。不管是提出“公積金貸款只能使用一次”,還是“空前提高貸款申請條件”,不僅有利于做大公積金可用規(guī)模,而且能夠支持真正需要支持的購房人群的貸款需求。因此,對于這兩條政策,筆者是非常贊同的,并不同意網(wǎng)友提出的“誤傷剛需”、“抬高貸款門檻”的此類觀點。因為,在廉價資金來源短缺而需求卻空前高漲的情況下,必須要保證資金能夠用到刀刃上,公積金只能使用一次、需要連續(xù)繳納2~3年才能申請貸款等,都充分體現(xiàn)了資源的稀缺性、不能濫用資源的需要,并不會傷害到首次購買普通住房的人群。

  但是,廣州市公積金貸款新政在最大限度做大公積金規(guī)模的同時,卻在支持首次置業(yè)人群公積金貸款需求上“開倒車”。按照新政內(nèi)容,公積金貸款額度取“根據(jù)個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度、貸款最高限額(一人最高50萬、兩人最高80萬)、按照房屋價格×貸款比例計算的貸款額度”三項值中的最低值。三項值中,按公式計算的貸款額度較之前縮水了近一半,意味著首次購房人群貸款規(guī)模也將會縮水。即使是按照貸款最高限額,兩人最高80萬的貸款額度在廣州很難提供90平方米房子所需要的貸款資金支持。

  因此,盡管廣州市公積金新政在總則里一再強調(diào)新政的目的是為了“促進本市住房制度改革,支持職工購買自住住房,規(guī)范住房公積金貸款管理,防范資金風險”。但從上面分析可見,新政起到了防范資金風險的根本目的,預計公積金斷貸、擠兌的情況不會出現(xiàn)了,而在促進住房制度改革,支持職工購買自住住房的目的卻流于形式、停留在紙面上。按道理來講,資金歸集額大幅度提高了、資金池的穩(wěn)定程度也提高了,現(xiàn)在有條件提高首次購買普通住房人群的公積金貸款規(guī)模。而且,目前廣州市的首次購房人群占到了總購房人群的80%以上,基本對公積金都有需求。在其中,對于購買普通商品住房的人群給予足額的公積金貸款支持,符合公積金的職能,有利于回歸公積金的互助屬性。而且,對這部分人群發(fā)放公積金貸款,也是防范公積金貸款風險的穩(wěn)定器。

  近年來,公積金覆蓋面基本走向包括非公有制企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè),繳存范圍擴大了、繳存規(guī)模增加了。而此次新政通過消除兩次及以上利用公積金貸款的現(xiàn)象,提高了公積金貸款申請的繳存期限,讓公積金的規(guī)模和穩(wěn)定性進一步提高了。同時,一直以來,廣大老百姓對公積金“幫富不幫窮”、“公積金變成養(yǎng)老金”、“躺在賬戶上睡大覺”、收益率跑不贏通脹等狀況詬病不斷。2012年以來,不僅老百姓對于廉價的公積金貸款資金需求空前高漲,而且新政也讓公積金有條件支持低收入人買房、順應需求。但此時,廣州市公積金新政卻反其道地縮小了貸款規(guī)模,這讓筆者百思不得其解。在如此高的房價水平下,縮小貸款規(guī)模如何支持職工購買自住房,公積金貸款到底要支持誰?

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