春節(jié)過后,香港部分大型地產(chǎn)商降價促銷,繼李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)的新盤降價25%開售后,另一巨頭新鴻基一處住宅項(xiàng)目售價大降40%。盡管降價樓盤大多位置偏遠(yuǎn),但香港樓市確是熊態(tài)漸顯。同時,這股降價風(fēng)是否會刮到內(nèi)地,北上廣深樓市是否降價,也成為令人關(guān)注的話題。
近年來,中國內(nèi)地房價已經(jīng)成為一個屹立不倒的神話。自2003年以來,我國房地產(chǎn)市場先后經(jīng)歷了9輪政府主導(dǎo)的宏觀調(diào)控,但房價卻是越調(diào)越漲。即使遭遇了“百年一遇”的2008年金融海嘯,房價在經(jīng)歷了短暫回調(diào)后,依舊越走越高。許多專家學(xué)者對中國內(nèi)地房價走勢都看走了眼,預(yù)測房價何時出現(xiàn)拐點(diǎn),成為一個高“風(fēng)險”的業(yè)內(nèi)難題。
香港樓市能否成為內(nèi)地樓市的風(fēng)向標(biāo)?要想回答這個問題,必須明晰此次香港樓市下調(diào)的主要原因。與內(nèi)地樓市相似的是,香港樓市在持續(xù)上漲的過程中也經(jīng)歷了一輪嚴(yán)厲的“調(diào)控”。為了冷卻過熱的樓市,特區(qū)政府在一年多前就連續(xù)針對非本地人和短期炒樓者大幅加征印花稅。這些打壓樓市的“辣招”逐漸發(fā)揮作用,2013年全港樓價升幅降至個位數(shù)。然而,香港樓市近期出現(xiàn)下跌卻另有原因。資料顯示,自2008年美聯(lián)儲推出量化寬松措施后,隨著熱錢流入,香港銀行體系資金一度被推高至3180億港元,同時利率大幅走低。伴隨美聯(lián)儲量化寬松政策的逐步退出,目前香港銀行體系資金約1639億港元。香港作為國際金融自由貿(mào)易區(qū),是全球最開放式的經(jīng)濟(jì)體之一,香港對全球資金動向非常敏感。此次,美聯(lián)儲貨幣政策收縮造成資金大規(guī)模流出,資金堆積出來的香港樓市熱潮,也必然隨之減退。因此,熱錢流出應(yīng)該是香港樓市近期疲軟的直接原因。一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,香港二手樓價兩至三年內(nèi)或許會下跌20%至30%。
與香港市場的高度開放不同,我國內(nèi)地金融體系相對獨(dú)立。這也就決定了,美聯(lián)儲貨幣政策收緊對我國內(nèi)地樓市的影響有限。熱錢從全球新興市場加速撤離,并不會直接刺破內(nèi)地房地產(chǎn)“泡沫”。
春節(jié)前后是房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季,北京樓市近期供應(yīng)量與成交量雙雙大幅下滑。從房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)看,盡管成交量下挫,但價格卻依舊堅挺,淡季降價只是個別現(xiàn)象。同時,來自統(tǒng)計機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),也顯示中國內(nèi)地的房價依然無憂,百城新房均價今年1月份環(huán)比繼續(xù)上漲。
北上廣內(nèi)地一線城市與香港樓市的市場背景不同,但兩者也有高度相似之處——短期內(nèi)上漲幅度巨大。2008年國際金融危機(jī)之后,美聯(lián)儲推出多輪量化寬松措施,香港樓價隨之自2009年起連續(xù)上漲,幾年內(nèi)累計漲幅超過110%。2009年以來,內(nèi)地樓市同樣是漲幅巨大。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,全國100個城市(新建)住宅平均價格,自2012年6月以來,已經(jīng)連續(xù)20個月上漲。北京等一線城市的房價更是一口氣漲了近兩年,漲幅也遠(yuǎn)高于全國平均水平。國內(nèi)一線城市房價自2009年以來的漲幅,甚至超過香港。目前就算最“瘋狂”的樓市看漲者,也對國內(nèi)一線城市2014年的走勢謹(jǐn)慎看多,認(rèn)為漲價區(qū)間會“降到個位數(shù)”。究其原因,就是內(nèi)地樓市短期漲幅巨大。
當(dāng)然,內(nèi)地一線城市未來房價是否下跌,將是多方博弈、多種因素互相作用的結(jié)果。地區(qū)人口的凈增量、剛性購房需求增量,以及土地和住房供應(yīng)量等因素,都會對北京等國內(nèi)一線城市房價的漲跌產(chǎn)生影響。在前景不明的情況下,香港樓市的下跌毫無疑問為內(nèi)地樓市敲響了警鐘。面對“高處不勝寒”的房價,購房者愈加需要冷靜。