對于人多地少的國家,從人均占有資源的角度平均一些財富是符合理性的,但是平均過渡又是效率的天敵,因此綜合兩個矛盾的趨勢,就是追求一個中產(chǎn)階級的社會,為此,盡量采用底線保障,擴大中線,限制上線,但是永遠保持競爭,保持活力則是不竭的動力。
然而中國的現(xiàn)實是,偏偏中國從所有制、要素權(quán)益到市場準入都極端地不均衡,而且即便這樣,很多資源開放人為地限制了許多時間先后,僅從時間先后上都制造了極端地不公平,從而使資源集聚效應(yīng)形成了一窩蜂,先來的吃撐、后來的吃不飽,最后來的沒有吃,但是這卻不是自然的先來先得,而是人為地限制均等,是后天的規(guī)定。
減少人為地先后,對于當下的中國也是發(fā)展機會的解放,需要全面的檢討。否則,過于泛濫,不僅起不到先富的意義,反而起到限制發(fā)展、制造不均的扭曲。
對于中國來說,由于人多地少,決定了房子是總是稀缺商品,要是對此完全采取不問不管的態(tài)度,造成的投資聚集,制造的財富不均,最后會扭曲市場經(jīng)濟,而且會使之形成向下選擇的趨勢,這無疑也不是完全市場經(jīng)濟濟。
長期以來中國城鄉(xiāng)同是房地產(chǎn),但是卻只因為一個在城市、一個在農(nóng)村,就同地不同權(quán)不同價,加上其它所有制、要素權(quán)益、市場準入上的差別對待,促使中國目前基尼系數(shù)達到了0.4-0.6區(qū)間,財富極端地分布不均勻。
如果完全不去糾正,繼續(xù)讓房地畸形下去,就會剝奪很多人的基本住房權(quán),包括購房權(quán)和租賃權(quán),而且更根本的是會繼續(xù)制造不公平,會繼續(xù)犧牲農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán),顯然這種情況再持續(xù)下去是難以持久的。
為此,可以對中國房地產(chǎn)采取特殊的辦法,那就是讓中國房地產(chǎn)成為半市場、半計劃的特殊商品,具體讓中國成立較多的房地產(chǎn)平準基金,通過市場的辦法矯正這個失衡。
中國房地產(chǎn)泡沫平抑基金,由于中國財富分布的極端不均勻,而房地產(chǎn)又與大約66個行業(yè)相關(guān),因此,無論是政府還是有錢人,都無法抵制房地產(chǎn)上漲的誘惑,而房地產(chǎn)如果誘惑太大,形成了泡沫,不單會形成經(jīng)濟危機,還可能導致別的行業(yè)難以發(fā)展,形成廣泛而深刻地“荷蘭病”,為此,控制房地產(chǎn)泡沫化,對于中國這么大個經(jīng)濟體就具有特別意義。
但是如何控制呢?我的辦法是成立中國房地產(chǎn)泡沫抑制基金,而且是分片區(qū)提取,但是卻可以全國統(tǒng)一使用,為的是加大基金的實力,加強抑制能力。
具體如何操作呢?比如在買房的時候,需要購房者授權(quán)該基金,同意以后將再貸款部分拿來直接構(gòu)成泡沫抑制基金,平抑的目標鎖定在社會平均利潤率+TIPS目標,當市場房價高出這個目標,比如說一檔、二檔、三檔的時候,分別允許這個再貸款基金撤出這部分資金,從而形成對房地產(chǎn)泡沫的抑制能力,反之,如果房地產(chǎn)價格過低、成交低迷,則可以把這部分資金拿來囤積比分房地產(chǎn),以刺激這個市場的購買力,從而使其價格保持適當?shù)奈浑A。
當然最好的是要構(gòu)建一個房地產(chǎn)指數(shù)基金,這個指數(shù)可以分片區(qū)指數(shù),然后由片區(qū)指數(shù)組成全國指數(shù),通過觀察對比上面說的平均利率+TIPS的變化,來劃定投資與不投資標準。片區(qū)指數(shù)可以從全國幾大中心城市出發(fā),從經(jīng)濟關(guān)聯(lián)性角度,劃分幾個城市群指數(shù),城市群里可以適當考慮縣鎮(zhèn)、地市、中心城市三級,這樣組建區(qū)域房地產(chǎn)指數(shù),再在區(qū)域之上組建一個全國統(tǒng)一的指數(shù)。
中國土地用途平準基金,中國由于采取土地用途管理,加上在現(xiàn)有的土地管理法下,只有城市商住用地、工廠用地得到了一定程度地工業(yè)化城市化,因而創(chuàng)造了相對較高的財富,這些財富又被部分資本化起來,但這造成了用途管制下的城鄉(xiāng)土地巨大利差,而且這個差額只有地方政府和少數(shù)房地產(chǎn)商分享了紅利。因此構(gòu)建中國土地用途管理基金,削高、補低、擴中是題中應(yīng)有之義,也是遲早要成立的。
中國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)基金,在中國城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化前提下,將來很多農(nóng)村土地都會被資本化起來,當然其前提是允許城鄉(xiāng)土地同地同權(quán)同價,其中中國農(nóng)村宅基地要與城市宅基地同權(quán)同價,公用商用用地自然也是一樣,至于城市的工廠用地、高科技用地、事業(yè)用地也要對應(yīng)于農(nóng)村,如果這樣就要放棄政府過去的征地方式,這種模式主要是地方政府財政收益,然后開發(fā)商壟斷開發(fā)收益,當時地方政府給房地產(chǎn)商壟斷了個人建房、集體建房、合作建房,讓開放商一家開發(fā)供房,壟斷開發(fā)收益,然后是部分財大氣粗地炒房者收益,現(xiàn)在如果取消征地,相應(yīng)地改為收稅,農(nóng)民直接拿土地參與市場流通,而且農(nóng)民也可以個人建房、集體建房、合作社建房,這樣政府、開放商、農(nóng)民、炒房者多方利益就構(gòu)成了自由博弈,基本上就算完全市場化了。
這就是我最初建議“三中全會”對城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的真正用意。但是要實現(xiàn)這一步,需要平穩(wěn)過渡,需要對接,這免不了還需要一個“城鄉(xiāng)一體化基金”來轉(zhuǎn)換。這個基金一是讓農(nóng)村土地科學規(guī)劃,做到與城市同樣地嚴格科學,然后根據(jù)用途,收取相應(yīng)地基金,削高、擴中、補低,保障相應(yīng)地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),形成所謂熟地,再一視同仁地上市。上市后形成的收益,需要采取政府代管的辦法,在補充社保基金、教育培訓基金等之上,使農(nóng)民學會科學地支配金錢和財富,積蓄更多的再生產(chǎn)、擴大再生產(chǎn)能力。
中國廢地綠化整治基金,中國有不少荒山、荒嶺、荒丘、荒灘、荒漠,即所謂地“五荒之地”需要綠化、整治、改造,遲早中國會在這個方面有一個總體規(guī)劃,并且會大量投資,為此可著手構(gòu)建一個統(tǒng)一的、多層次的全面廢地綠化整治基金。資金來源除上面說到的房地產(chǎn)泡沫抑制基金外,還可以是多方面的。該基金在房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的時候,主要投資對象“五荒之地”,有序地供應(yīng)新增用地;當房地產(chǎn)市場泡沫化嚴重的時候,可突擊性地調(diào)動來作為市場平抑基金。該基金的回報顯然會是多方面的:1、可直接增加部分用于交易的多種可用地;2、可提供更多優(yōu)美自然環(huán)境和自然風光,減少相應(yīng)地自然災(zāi)害,享受碳補貼各種優(yōu)惠政策;3、可平抑房地產(chǎn)市場使之健康穩(wěn)定發(fā)展,在平抑的過程中也分享一定地利潤。如果中國成功地構(gòu)建了這樣一個基金,并持之以恒,構(gòu)建一個理性地投資模型,把科學地模型經(jīng)營和特殊情況下的主觀經(jīng)營有機地結(jié)合起來,不難預料會對中國經(jīng)濟生態(tài)形成良性循環(huán)打下基礎(chǔ)。