貴陽房地產超級大盤在國內首屈一指,這是房地產經濟的極致反映。
據悉,貴陽(包括郊縣)建筑面積超千萬平方米的超級大盤有5個,建筑面積總共為7420萬平方米;建筑面積超百萬平方米的有16個,建筑面積總共為12815萬平方米。
這就是當下貴陽房地產的現(xiàn)狀。而與貴陽情況相同的地方不在少數,很多地方的新城面積大多與舊城區(qū)相當。
國務院發(fā)展研究中心農村部副部長劉守英表示,2000年至2012年的12年間,我國城市建成區(qū)面積擴增了一倍多,土地出讓收入增加了45倍多。
貴陽情況是地方政府在政績壓力下的瘋狂。據《21世紀經濟報道》披露,貴陽大盤林立主因是開發(fā)商經營城市,地方政府想在短時間內提升城鎮(zhèn)化率,提升GDP。
而想美化貴陽,除了大規(guī)模賣地,讓開發(fā)商介入城市經營之外,別無他法。
2011年,貴陽市財政總收入突破400億元,達到401.3億元,比上年增長31.75%,創(chuàng)歷史新高,財政支出為277.43億元;2012年,貴陽市財政收入上升到488億元,同比增長21.6%,當年財政支出351.44億元。即使如此,貴陽的人均GDP與人均收入依然在全國排名靠后,經濟基礎與財富無法支撐大規(guī)模的基建,超大規(guī)模的樓盤才是支撐基建的基石,無論是舊區(qū)改造、新區(qū)開發(fā)、道路鋪設還是地鐵施工,開發(fā)商戰(zhàn)場前移,轉移到生地變熟地的一線市場之中。
貴陽如果不開發(fā),就吸引不了常住人口,地價就不會上升,而現(xiàn)在,政府通過低價讓渡土地,建成成熟社區(qū)與配套設施,貴陽因此成為房地產熱土,這是非常容易理解的邏輯。
此前上海、廣州等一線城市經營城市模式取得了成功,上海浦東開發(fā)、產業(yè)轉移的原始資金來源于土地貨幣化。廣州作為一線城市的后起之秀,在經歷了長期的穩(wěn)定之后,“小蠻腰”等性感標志建筑拔地而起,如今房地產價格漲勢驚人。據中國指數研究院的數據,今年前三季度,全國300個城市的土地出讓金收入近21107億元,比去年同期的12435億元增加近70%。
越是土地價格不高的地區(qū),出讓的土地面積越多;越是寸土寸金之地,越是可以待價而沽。貴陽大規(guī)模出讓的地塊越多,說明貴陽土地并不怎么值錢,當地處于發(fā)展初期、求錢若渴。
然而,貴陽對全國投資者缺乏足夠的吸引力。按照全國銷冠花果園項目統(tǒng)計的數據,貴陽本地的客戶僅占購買量的35%,貴州地市州和省外客戶則分別占據50%和15%,這與?谡急80%的全國投資者形成了鮮明對比。而貴陽作為省內惟一具有吸附力的城市,吸引了地級市的富豪與中產收入階層人士。
貴陽市常住人口規(guī)模也能印證這一點,增速遠不及武漢、西安等城市。根據2010年第六次人口普查數據,貴陽市常住人口432.46萬人,比2000年增加60.61萬人。2011年達439萬人,2012年抽樣調查的結果是445.17萬人,貴陽常住人口大致在以每年6萬到7萬的速度增長。
考慮到貴陽人口占貴州省的比重高達13%左右,貴陽的房地產風險可能首先在其他地市州爆發(fā),因為貴陽的大盤如吸水機,吸走了省內其他地區(qū)的資源。如果貴陽房地產市場不崩盤,那么省內其他房地產開發(fā)激進的地市州,就難免債務滯脹之憂。
貴陽大盤是中部城市崛起的標志,由此可以印證土地變現(xiàn)能力才是衡量地方經濟、城鎮(zhèn)化水平的試金石。