過去一年，美國住宅市場打了一場漂亮的翻身仗。先是投資者搶購供應(yīng)過剩的止贖房，后來又在租金上升、抵押貸款利率下降和消費(fèi)者信心改善等多重因素作用下釋放了被壓抑的購房需求。美國房價(jià)目前已恢復(fù)到2003年年底的水平，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。但是，房價(jià)的快速上漲引起了一些經(jīng)濟(jì)分析人士的警覺，他們擔(dān)心較低的抵押貸款利率可能催生房價(jià)泡沫。
　　美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整后，5月份房屋銷量較上月增長4.2%，折合成年率為518萬套，創(chuàng)下2009年11月以來的最高水平，較上年同期增長12.9%。5月份房屋售價(jià)中值為208000美元，較上年同期上升15.4%，也創(chuàng)下了2008年7月以來的最高水平。與此同時(shí)，住宅建筑商信心指數(shù)也大幅上升，今年6月份，美國住宅建筑商信心指數(shù)環(huán)比上升8點(diǎn)至52，是2006年4月份以來首次超過門檻線50。該協(xié)會(huì)主席里克?賈德森表示，由于待售房屋庫存下降，而購房者仍在不斷增多，這將推動(dòng)新房建設(shè)。美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)（房利美）在最新發(fā)布的報(bào)告中預(yù)測，美國今年新房開工量將增加23%，達(dá)到95萬套，盡管與2005年的峰值200萬套相比相距甚遠(yuǎn)，但比2010年的低谷高出60%。
　　由于房地產(chǎn)是許多美國家庭最主要的金融資產(chǎn)，房價(jià)上漲將有望提振消費(fèi)者信心和總體經(jīng)濟(jì)。房價(jià)上漲還將改變許多業(yè)主的負(fù)資產(chǎn)狀況，給住宅市場以支撐。最近數(shù)月有不少買家抱怨合適的房源太少，開發(fā)商則借此機(jī)會(huì)提高房價(jià)。如果房價(jià)的上升促使更多賣主入市，新的供應(yīng)不僅能提高房屋成交量，還將起到房價(jià)減壓閥的作用。
　　房價(jià)的快速反彈引起經(jīng)濟(jì)學(xué)家的激烈爭論，爭論的焦點(diǎn)在于低利率是否人為造成了房價(jià)的高位企穩(wěn)，特別是在舊金山、洛杉磯和圣迭戈這樣過去一年里房價(jià)上漲兩位數(shù)的城市。美國加利福尼亞州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)近日公布最新住宅市場數(shù)據(jù)表明，由于高價(jià)位房屋銷售數(shù)量增加，加上房屋供應(yīng)短缺，5月份加州中間房價(jià)比去年同期增長31.9%，創(chuàng)下33年來最大漲幅。
　　一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心較低的抵押貸款利率催生的房價(jià)上升不可持續(xù)。他們認(rèn)為，雖然從歷史的角度衡量，房價(jià)并不算高，但是房價(jià)的上漲可能完全依靠抵押貸款利率的降低，廉價(jià)信貸嚴(yán)重扭曲了這個(gè)市場。聯(lián)邦住房抵押貸款公司（房地美）數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，與10年期美國國債收益率密切相關(guān)的30年期定息抵押貸款平均利率為3.93%。有市場分析人士認(rèn)為，按照目前的利率，即使房價(jià)再上漲20%，對購房者而言仍然負(fù)擔(dān)得起，但如果抵押貸款利率回到7%，泡沫將被擠破。也有一些分析人士認(rèn)為房價(jià)出現(xiàn)泡沫的說法是“過早的緊張”，房價(jià)上漲主要是受到比較基數(shù)偏低的影響。雖然房價(jià)上漲必然會(huì)導(dǎo)致下一個(gè)泡沫，但現(xiàn)在還沒有到那一步。
　　圍繞美國住房市場復(fù)蘇長度和強(qiáng)度的爭論也在升溫。“看漲派”與“看空派”圍繞美國的人口格局展開辯論。“看漲派”稱，住房市場仍在反彈初期，應(yīng)該能夠持續(xù)數(shù)年時(shí)間，因?yàn)槊绹�房屋建筑量不足以支持這個(gè)國家的增長；經(jīng)濟(jì)衰退以及止贖危機(jī)導(dǎo)致新建住宅和組建家庭數(shù)量大幅減少，但人口并沒有停止增長，反而是家庭成員增長了一倍，選擇與家里人同住的人數(shù)增加。“看空派”則反駁稱，近期房價(jià)大幅上漲的景象可能只是曇花一現(xiàn)，因?yàn)橘J款的難度在增加，消費(fèi)者負(fù)債水平在上升，住宅市場過于依賴投資者；雖然住宅市場目前不會(huì)再次崩盤，持續(xù)復(fù)蘇能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長作出一定貢獻(xiàn)，但是房價(jià)和房屋銷售所形成的“動(dòng)能”不可能持久，無法持續(xù)而強(qiáng)勁地?fù)?dān)當(dāng)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。