“新國(guó)五條”余音未了。近期有兩則有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的消息值得關(guān)注，一是自4月24日起，廣州市成為繼北京之后第二個(gè)明確要對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)（即“限價(jià)”）的城市；二是2013年一季度北京、深圳等大城市住房租金環(huán)比上漲10%左右，北京住房租金水平與2008年相比上漲了82%，漲幅超過(guò)了同期住房售價(jià)72%的漲幅。
　　北京和廣州實(shí)施限價(jià)政策容易理解。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，北京和廣州今年3月份的新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅均為11.2%，并列全國(guó)各大城市的首位，如果不實(shí)施行政性限價(jià)，2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)完成的難度比較大。但是，即使難度再大，無(wú)人會(huì)相信，這些城市會(huì)因沒(méi)有完成目標(biāo)而被問(wèn)責(zé)。因?yàn)�，各地方不僅可以通過(guò)調(diào)節(jié)新房預(yù)售的結(jié)構(gòu)，如高價(jià)盤錯(cuò)峰推出、高低價(jià)盤搭配推出來(lái)實(shí)現(xiàn)各月價(jià)格漲幅平穩(wěn)的目標(biāo)，也可以通過(guò)預(yù)售改現(xiàn)售（除北京外，其他城市現(xiàn)售房不進(jìn)入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)）、裝修房改毛坯房來(lái)降低整體房?jī)r(jià)，還可以通過(guò)將限價(jià)房、集資房和經(jīng)適房等與商品房邊界模糊的保障房納入統(tǒng)計(jì)。再退一步，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)采取什么方法，簡(jiǎn)單平均還是加權(quán)平均、權(quán)重怎么定、異常樓盤怎么剔除，這里面有很大操作空間。因此，明年初各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)結(jié)果時(shí)，成績(jī)一定是非常圓滿的。但是，這樣就實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)了嗎？沒(méi)有誰(shuí)會(huì)相信。
　　調(diào)控是否有效，關(guān)鍵看居民住房需求實(shí)現(xiàn)難度是否下降。即使目標(biāo)房?jī)r(jià)下跌了，也不一定就意味著居民住房需求實(shí)現(xiàn)的難度就下降了。因?yàn)�，在人口較為集中、房?jī)r(jià)上漲快和住房需求實(shí)現(xiàn)難度大的一、二線城市，新房供應(yīng)基本上布局在城市郊區(qū)，并以中心城區(qū)為圓點(diǎn)呈現(xiàn)同心圓式擴(kuò)張。扣除其他漲價(jià)因素，區(qū)位特征決定的新房?jī)r(jià)格水平反而越來(lái)越低，新房?jī)r(jià)格年度變動(dòng)的可比性和參考性也越來(lái)越差。
　　近年來(lái)，大城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施依舊集中在中心城區(qū)，大城市的居民都在拼命追逐主要位于中心城區(qū)的二手住房（或買或租）。一線城市二手住房成交量在2007年之后基本超過(guò)了新房成交量，且超出新房的規(guī)模逐年增加。2009-2012年，深圳二手住房成交量是新房成交量的2-3倍，二線重點(diǎn)城市二手住房成交量在2010年以來(lái)也基本上超過(guò)了新房成交量；其他二線城市中心區(qū)，新增土地開發(fā)完畢后也將步入二手住房占主體的時(shí)代。因此，具有可比性的二手住房?jī)r(jià)格和租金水平的變化，才能反映居住是更容易了還是更難了。
　　一方面，人們?cè)丛床粩嘤咳氪蟪鞘�，最看重的就是大城市�?yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施和工作機(jī)會(huì)。住房舒適度在大中小城市差別不大（中小城市居住空間反而更大），居民對(duì)住房的需求實(shí)際上是對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的需求。大城市二手住房?jī)r(jià)格和租金水平的變化，背后是居民對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施需求的變化，相比新房?jī)r(jià)格，其更能反映居民住房需求實(shí)現(xiàn)的難度下降了還是上升了。
　　另一方面，一線城市超過(guò)一半的人口（特別是外來(lái)人口）將長(zhǎng)期租房居住，二線重點(diǎn)城市也有超過(guò)1/3的人口將長(zhǎng)期租房居住，相比新房?jī)r(jià)格，租金水平漲幅也是衡量居民住房需求實(shí)現(xiàn)難度更客觀的標(biāo)準(zhǔn)。一線和二線重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格和租金水平，與居民住房需求實(shí)現(xiàn)的難度上升還是下降基本上是吻合的。2011年以來(lái)，一線和二線重點(diǎn)城市二手住房?jī)r(jià)格和住宅租金水平上漲幅度是新房?jī)r(jià)格上漲幅度的1.5-2倍，中心城區(qū)二手住房?jī)r(jià)格和租金價(jià)格漲幅是新房?jī)r(jià)格上漲幅度的2倍以上。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年北京二手住房?jī)r(jià)格上漲接近40%。而鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010-2012年，北京住宅租金水平分別上漲了11.1%、13%和19%，中心城區(qū)上漲幅度在30%左右。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳市原特區(qū)內(nèi)（中心區(qū)）二手房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)15%，住房租金上漲了8%，均超過(guò)了官方公布的新房?jī)r(jià)格的漲幅。
　　未來(lái)一段時(shí)間，集中在城市中心區(qū)的二手房?jī)r(jià)格和租金也將繼續(xù)上漲，并且漲幅可能繼續(xù)超過(guò)新房?jī)r(jià)格。在這種情況下，新房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)的可比性和參考性將越來(lái)越差。因此，即使2013年新房統(tǒng)計(jì)價(jià)格下跌了，或新房?jī)r(jià)格漲幅低于居民可支配收入增幅，居民住房需求實(shí)現(xiàn)的難度還是可能繼續(xù)上升。
　　因此，2009年以來(lái)將房地產(chǎn)調(diào)控的“靶心”錨定在新房?jī)r(jià)格控制上是錯(cuò)誤的。近年來(lái)大城市二手住房?jī)r(jià)格和房租的快速上漲，更準(zhǔn)確地顯示出居民住房需求實(shí)現(xiàn)越來(lái)越難。
　　房地產(chǎn)政策的偏差，不僅體現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格控制上的過(guò)多著墨，而且體現(xiàn)在房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)和住房保障上面。房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方面，自“2009年我國(guó)房屋價(jià)格同比上漲1.5%”事件之后，地方政府不再發(fā)布本地房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，取而代之的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，各地真實(shí)房?jī)r(jià)對(duì)于引導(dǎo)居民購(gòu)房置業(yè)和市場(chǎng)判斷的功能基本喪失了，而各地房?jī)r(jià)的市場(chǎng)信息則主要通過(guò)營(yíng)利性的中介機(jī)構(gòu)和數(shù)據(jù)公司來(lái)發(fā)布。這些公司或者代理新房銷售，或者以房地產(chǎn)銷售廣告為主要收入來(lái)源，房?jī)r(jià)信息五花八門、標(biāo)準(zhǔn)不一、魚目混珠，基本上以宣傳房?jī)r(jià)上漲為主基調(diào)，這不僅對(duì)于居民住房需求的實(shí)現(xiàn)是非常不利的，而且形成了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的另一股力量。住房保障方面，“十二五”3600萬(wàn)套保障房建設(shè)目標(biāo)的提出著重于量，沒(méi)有錨定于公共服務(wù)配套、分配環(huán)節(jié)把關(guān)，造成無(wú)效供應(yīng)（各地普遍存在棄購(gòu)、棄租現(xiàn)象）和尋租行為（特別是集資房、限價(jià)房和經(jīng)適房），保障的效率不足，造成了資源浪費(fèi)和分配不公，也不利于居民住房需求的實(shí)現(xiàn)。