抵押土地是房價(jià)重要推手
2013-04-23   作者:譚浩俊  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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  譚浩俊

  土地抵押是企業(yè)獲得貸款最主要的手段之一。凡是土地資源比較豐富的企業(yè),獲得貸款的難度就小。對(duì)銀行來說,土地抵押則是風(fēng)險(xiǎn)最小、可控性最強(qiáng)的一種貸款方式。
  從過去的情況看,土地抵押貸款,一般都發(fā)生在實(shí)體企業(yè)身上。因?yàn)椋挥袑?shí)體企業(yè)才會(huì)掌握一定的土地資源,才能通過土地抵押獲得相應(yīng)貸款。更重要的,由于實(shí)體企業(yè)的土地一般都是按照實(shí)體產(chǎn)業(yè)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,價(jià)值很低,獲得的貸款數(shù)量也很少。對(duì)銀行來說,基本沒有風(fēng)險(xiǎn)。即便企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營不善出現(xiàn)關(guān)閉、歇業(yè)和破產(chǎn),銀行也能從土地上將風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。
  隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,特別是城市建設(shè)步伐的加快,土地抵押不僅成為貸款的主要發(fā)放渠道,而且土地的抵押價(jià)格也在不斷上漲,絕大多數(shù)土地的抵押價(jià)格都達(dá)到了過去的幾倍、十幾倍,甚至幾十倍。
  據(jù)國土資源部近日公布的《2012年中國國土資源公報(bào)》顯示,截至2012年底,全國84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積已達(dá)34.87萬公頃,抵押貸款總額則高達(dá)5.95萬億元。按照這一數(shù)據(jù)測算,每畝土地抵押貸款的金額已達(dá)到110萬元以上,比起過去十多二十萬一畝的貸款金額,高出了過去實(shí)體企業(yè)貸款幅度的5~10倍。
  貸款折價(jià)幅度大幅提高的主要原因,在于這些土地絕大多數(shù)都是建設(shè)用地、開發(fā)用地,商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于實(shí)體產(chǎn)業(yè)用地。
  眾所周知,這些年,房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象,最關(guān)鍵的原因,就是土地價(jià)格的過快上漲。一方面,土地價(jià)格的上漲,能夠給地方政府帶來巨大的收益,可以為政績工程、形象工程等提供強(qiáng)有力的財(cái)力支撐;另一方面,銀行為了確保貸款不出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)助推土地價(jià)格的上漲。因?yàn),在這些充當(dāng)了抵押物的土地上,還有大量的居民用房、經(jīng)營用房等,如果土地價(jià)格不拉上去,貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。
  正因如此,34.87萬公頃的抵押土地,就極有可能成為下一步房價(jià)上漲的重要推手。特別是掌握在政府融資平臺(tái)手中的土地,更會(huì)成為地方政府抵制樓市調(diào)控、推高地價(jià)和房價(jià)的一種隱形力量。開發(fā)商為了將掌握在手中的土地升值,也會(huì)與地方政府結(jié)成利益共同體,共推地價(jià)和房價(jià)上漲。
  要確保房價(jià)不再上漲,需采取強(qiáng)有力的手段,將政府通過融資平臺(tái)抵押在銀行的土地釋放出來,將掌握在開發(fā)商手中的土地以調(diào)控和執(zhí)法的方式盡快開發(fā),不然,就依法沒收或收取土地占用費(fèi),而不讓開發(fā)商在捂地中獲取暴利。只有這樣,房價(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力才會(huì)降低,房價(jià)也才會(huì)回歸理性。
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