溫州房價環(huán)比下降不會是孤例
2013-04-19   作者:項崢(經濟學博士)  來源:每日經濟新聞
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  4月18日,國家統計局發(fā)布3月份全國70個大中城市住宅銷售價格數據,其中唯一出現新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市只有溫州。隨著“國五條”地方細則陸續(xù)公布并實施,其政策效應將會逐步顯現。中國“炒房”發(fā)源地之一的溫州出現房價環(huán)比下降,應該不會是一個孤立事件,對未來房地產市場走勢或許有些許啟迪。
  雖然溫州是一個二線或三線城市,但溫州房價早于全國開始上漲,漲幅驚人。改革開放以后,溫州小商品經濟的快速發(fā)展,富裕了周邊縣市的部分人群,引發(fā)了城市住宅的旺盛需求。1997年,溫州新城住宅價格不到2000元/平方米。但從2001年開始,溫州房價出現較大幅度上升。2005年,溫州中心區(qū)域房價單價率先突破萬元,這一價格在北京可以購買相同區(qū)位的房子。2008年,受國際金融危機影響,溫州房價有所回落。2009年后與全國絕大多數城市房地產市場一樣迅速回暖。到2010年時,溫州市區(qū)房價在3萬元/平方米之上,已經超過北京、上海等一線城市中心相同區(qū)位房價。
  溫州房價上漲過程中,投資、投機性住房影響巨大。21世紀初,溫州小商品經濟發(fā)展開始面臨困境,一方面是產品附加值不高,競爭激烈,盈利能力迅速下降;另一方面是技術創(chuàng)新不足,沒有形成新的產業(yè)集群。隨著企業(yè)經營難度增加,一批企業(yè)主轉向房地產炒作。而房地產炒作引發(fā)的財富效應,又吸引大量產業(yè)資本進入房地產市場,民間資本積極介入,迅速吹大了溫州房地產泡沫,從而埋下了溫州經濟下滑和房價崩盤的種子。
  應該看到,溫州房價下跌,雖然與全國其他城市相背離,但有深刻的經濟因素。房地產行業(yè)具有金融屬性,房價運行存在虛擬成分,需要實體經濟的強大支撐,方能保持穩(wěn)定。后國際金融危機時期,我國宏觀經濟下行壓力不減,經濟增長中樞明顯下移,居民收入增長放緩,事實上已經難以支撐過高房價。2013年一季度我國GDP增長7.7%,低于市場預期;城鎮(zhèn)居民收入實際增長6.7%,低于上年同期3.1個百分點。在任何房價估值模型中,都不能不考慮宏觀經濟環(huán)境和微觀經濟主體收入增速。比如一套房產,動輒五六百萬元或上千萬元,已經明顯高于普通人群的承受能力,很難說這樣的房價沒有泡沫。即使仍有人購買,也很大程度上是“擊鼓傳花”的游戲。
  世界上沒有只漲不跌的商品。作為商品的住房,自然也不應該會是例外。東南亞國家都經歷過房價暴漲暴跌的歷史。我國也曾經出現像海南這樣房地產泡沫破滅的慘痛教訓。從各國房地產市場運行走勢來看,凡房價漲幅明顯偏離經濟增速而過快增長的國家和地區(qū),都將會在經濟規(guī)律作用下,出現房價崩盤的大概率事件。中國房地產市場也不應該會是例外,從這個意義上說,溫州房價環(huán)比下跌不會是一個孤例,只要房地產調控繼續(xù)嚴格實施,房價下跌的城市必然要增多。
  當然,預測房價何時下跌,更像是在賭博。比如過去上證指數在6000點左右的時候,很多機構預測指數會一飛沖天,直上萬點大關。沒想到半夜雞叫,之后股指跌勢如潮,至今還在2000點左右艱難掙扎。由此可見,要想對房地產市場保持一個理性的心態(tài),是一件多么困難和難能可貴的事情。
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