隨著“國(guó)五條”細(xì)則在各大城市的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些微妙的變化。從政策出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)及效果來(lái)看，“國(guó)五條”面臨四方面挑戰(zhàn)。
其一，20%房地產(chǎn)所得稅與穩(wěn)定房?jī)r(jià)之間的矛盾。“國(guó)五條”要求住房交易嚴(yán)格征收20%的所得稅的初衷是遏制房?jī)r(jià)，但其實(shí)際結(jié)果可能是推高房?jī)r(jià)。筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)總體處于賣方市場(chǎng)的情況下，稅負(fù)肯定要買方承擔(dān)部分或大部。
從稅收征管的角度看，只有綜合性的個(gè)人所得稅才是真正的直接稅，才不會(huì)轉(zhuǎn)嫁。而中國(guó)的個(gè)人所得稅是分類課征。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是基于交易而課征的，存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的機(jī)會(huì)和可能。很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的固定合同上一般都有這樣的條款“因?yàn)檎咦儎?dòng)所增加的稅收成本應(yīng)該由買方承擔(dān)”。
可見(jiàn)，征收20%的所得稅刺激房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)是不無(wú)道理的�？赡艹霈F(xiàn)的情景是，在政策生效的初期，二手房交易市場(chǎng)會(huì)陷入僵局，因?yàn)橘I方無(wú)法承受新增加的20%成本而暫時(shí)采取觀望的策略，而賣方同樣不會(huì)承擔(dān)新增加的稅收成本。但二手房交易的成本大大增加，至少會(huì)刺激新房?jī)r(jià)格上漲。
其二，該政策促使很多家庭選擇離婚的方式避稅。根據(jù)各地的實(shí)施細(xì)則，家庭唯一住房可以免征所得稅，因此，如果一個(gè)家庭有兩套房子，離婚后每人名下只有一套房子，通過(guò)該方式可以減少稅收損失。
相信絕大多數(shù)人在采取通過(guò)離婚的方式進(jìn)行避稅時(shí)，只是假離婚，但這樣的行為是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的，只要離婚的一方不愿意復(fù)婚，則這個(gè)家庭就難以“破鏡重圓”。家庭和婚姻是社會(huì)的重要組織細(xì)胞，如果因?yàn)楸芏惖男枰鴮?dǎo)致很多家庭解體，將帶來(lái)社會(huì)不必要的混亂。
在房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)如何不沖擊現(xiàn)有的社會(huì)秩序？“國(guó)五條”的實(shí)施不得不面對(duì)這樣的難題。
其三，20%所得稅面臨如何落地的難題。對(duì)住房交易征收所得稅并不是什么新規(guī)定，2006年政府就出臺(tái)了該項(xiàng)規(guī)定，2011年修訂的《個(gè)人所得稅法》也明確住房交易需要征收20%的所得稅。這次“國(guó)五條”不過(guò)是重申了這項(xiàng)規(guī)定而已。
從2006年該項(xiàng)政策出臺(tái)后的實(shí)施情況看，地方政府對(duì)此并沒(méi)有積極性。因?yàn)檎魇?0%所得稅可能會(huì)影響投資住房的積極性，從而影響地方政府出讓土地的收入。相比土地出讓金的收入而言，征收20%所得稅在政府財(cái)政收入中的比重是微不足道的，如果因?yàn)檎魇兆》拷灰椎乃枚惗绊懙酵恋爻鲎尳鸬氖杖耄瑒t是因小失大之舉。
從各地的實(shí)施細(xì)則看，大多數(shù)城市對(duì)20%的所得稅政策都采取回避態(tài)度。即使是態(tài)度最積極的北京市對(duì)此也采取“彈性”處理：明確20%計(jì)征的條款，同時(shí)確定除商品房之外的保障房和公有住房等
“特殊住房”的原值認(rèn)定方式。但在現(xiàn)實(shí)操作中，對(duì)于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算個(gè)稅。
“國(guó)五條”最具殺傷力的20%所得稅政策可能是“重拳打在棉花上”。
其四，穩(wěn)定房?jī)r(jià)與穩(wěn)增長(zhǎng)之間的矛盾。2011年第三季度之后，由于采取了有效措施，樓市價(jià)格的上漲勢(shì)頭得到很好遏制，但同時(shí)房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)明顯的下滑，尤其是住房新開(kāi)工面積大幅度下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯的下滑。受此影響，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的諸多行業(yè)都出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。
不僅如此，在房地產(chǎn)投資減緩的同時(shí)，土地出讓金收入也減緩，地方財(cái)政出現(xiàn)困難，局部的、區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)隱患不斷涌現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資不僅關(guān)系到鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而且關(guān)系到財(cái)政金融的循環(huán)�？刂品�?jī)r(jià)確保經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)之間存在難以調(diào)和的矛盾。
從今年第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行看，消費(fèi)、出口都不景氣，唯有房地產(chǎn)投資出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，樓價(jià)出現(xiàn)快速反彈的真實(shí)原因并不是所謂的“剛性需求”，而是貨幣放得太松了，2013年第一季度的社會(huì)融資總量達(dá)到了6萬(wàn)多億，僅次于2009年第一季度。要控制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，最有效的途徑是控制信貸和貨幣的投放，但這些都會(huì)影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐。
在全球經(jīng)濟(jì)依然不振的背景下，如何平衡穩(wěn)增長(zhǎng)與穩(wěn)房?jī)r(jià)的矛盾是擺在執(zhí)政者面前的一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。