“20%個(gè)稅”推高房價(jià)言之過早
2013-04-11   作者:李寧  來源:中國青年報(bào)
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  對于“20%個(gè)稅”這記新政策中的重拳,同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長施建剛在接受采訪時(shí)表示,現(xiàn)在政府通過各種稅收好像是在控制房價(jià)。從邏輯上來講,不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)還是管理學(xué)角度都是說不通的!胺績r(jià)肯定和成本有關(guān),20%一旦真的要收,成本肯定就上漲,房價(jià)也必然上漲!保ā秶H金融報(bào)》4月10日)
  對此觀點(diǎn),筆者不敢茍同, 同時(shí),“20%的個(gè)人所得稅是房價(jià)成本一部分”的說法,也不成立。
  首先,需要厘清一個(gè)事實(shí),那就是20%的個(gè)人所得稅是對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的“所得”征稅,也就是說,如果出售的房產(chǎn)賺取了差價(jià),才征收20%的個(gè)人所得稅,如果出售的房產(chǎn)并沒有賺錢,就不會征稅。
  其次,20%的個(gè)人所得稅并不是房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。對于房地產(chǎn)成本的構(gòu)成,大致有這么幾大塊,一是土地成本,即取得土地過程中繳納的土地出讓金和契稅等;二是建造成本,就是鋼材、水泥、人工等成本;三是建造過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi),比如取得土地過程中繳納的土地增值稅、契稅等,建筑過程中發(fā)生的營業(yè)稅、建筑材料的增值稅、為開發(fā)房地產(chǎn)繳納的各種費(fèi)用等。房屋買賣過程中20%的個(gè)人所得稅,發(fā)生在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)環(huán)節(jié),與房地產(chǎn)開發(fā)建造環(huán)節(jié)沒有聯(lián)系,不能算到房產(chǎn)建造成本之中。
  第三,20%的個(gè)人所得稅,當(dāng)然會與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生聯(lián)系,這就是市場擔(dān)憂的稅收轉(zhuǎn)嫁問題。本來,從稅收規(guī)律來說,所得稅(包括個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅)是不會轉(zhuǎn)嫁的,納稅人和負(fù)稅人是同一主體。但是,由于受供求關(guān)系影響,20%的所得稅會提前進(jìn)入價(jià)格商談之中,從而影響房價(jià)——在供不應(yīng)求的情況下,買方與賣方商談價(jià)格時(shí),會將20%的個(gè)人所得稅提前轉(zhuǎn)嫁出去。但是,如果供大于求,市場上有價(jià)格更低廉的產(chǎn)品,20%的個(gè)人所得稅還會隨便轉(zhuǎn)嫁嗎?
  因此,20%的個(gè)人所得稅影響房價(jià),絕不是一邊倒地推高房價(jià),而是“熊市助熊、牛市助牛”。也就是說,當(dāng)市場對房價(jià)預(yù)期為上漲時(shí),市場上就會出現(xiàn)更多的投資買房者,造成市場的供不應(yīng)求。此時(shí),20%的個(gè)人所得稅,就助推房價(jià)的上漲。而當(dāng)市場預(yù)期房價(jià)會跌,一部分投資者退出房地產(chǎn)市場,造成供大于求的市場局面,20%的個(gè)人所得稅無法轉(zhuǎn)嫁,就會助推房價(jià)下跌。
  目前房地產(chǎn)市場預(yù)期究竟是漲是跌,仁者見仁智者見智,這就導(dǎo)致很多人對20%的個(gè)人所得稅是否推高房價(jià)各持己見。筆者認(rèn)為,盡管中國經(jīng)濟(jì)未來的重點(diǎn)是城鎮(zhèn)化,很多進(jìn)城人員需要房屋住,但如果政府加大保障房建設(shè)的力度,給中低收入群體和進(jìn)城農(nóng)民工提供足夠的保障房,那么,商品房市場房價(jià)上漲的空間并不大。
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