新出臺樓市調控新政“國五條”,尤其是明確對賣房者按照差價征收20%的所得稅,引起了社會各界的高度關注,并引發(fā)激烈爭論。爭論的焦點主要集中在征收20%的所得稅是否能夠控制房價和稅負能否轉嫁這兩個方面。對賣房者征收20%的所得稅無疑會增加二手房的交易成本,理性的房屋持有者會做出兩種選擇:一是提高價格,二是持有出租。這不但會減少房屋的供給,且在目前賣方市場情況下,賣房者必將會把稅負轉移到買家,二手房價格就不會下跌,必將倒逼新房交易價格上漲,并引起二手房出租價格上漲。因此,征收20%的所得稅起不到調控房價的作用,并且稅負轉嫁是無法避免的。樓市調控新政“國五條”出臺后,北京、上海等城市房租和新房價格快速上漲都驗證了上述判斷。 那么是否說稅收政策就無法調控房價呢?答案當然是否定的。稅收作為一種結構性調控政策,對調控房價應當有很大的作用,關鍵在于我們如何設計稅收政策。我認為,調控樓市的稅政關鍵應當通過增加房屋持有者的持有成本,嚴控存量,同時,降低交易成本,增加流量。降低交易成本,增加供給是經濟學上調控價格的基本原理,我想在樓市同樣會起到作用。 一方面,稅收政策要增加持有成本,嚴控存量。一是對持有多套房屋者征收較高的房產稅。這里要區(qū)分居住性持有和投資性持有,對于居住性持有者免征房產稅,對于居住外投資性持有房屋者征收較高的房產稅,甚至可以根據持有房屋多少實行累進稅,同時對出租收入也要征收較高的所得稅,使得房屋的持有成本大于持有收益,降低投資性需求,并使原有的存量房進入流通市場,增加供給。二是對房地產開發(fā)商征收土地持有稅。對開發(fā)商取得土地后兩年內不進行開發(fā)、銷售的,征收土地持有稅,促使開發(fā)商拿地后,能夠及時開發(fā),及時供應。 另一方面,稅收要降低房屋交易和開發(fā)成本,增加流量。一是降低二手房交易市場稅收,使交易成本降低,房屋持有者在持有收益小于持有成本時,就會更愿意把房屋拿到市場上進行交易,二手房流動性就會增加。二是降低房地產商開發(fā)相關稅收,并避免重復征稅。對于開發(fā)及時,提前進行銷售的開發(fā)商可以進行稅收優(yōu)惠,降低房屋成本,并促使開發(fā)商及時提供更多房屋供給。 任何市場只要供需平衡,價格就不會出現較大波動。樓市稅政應當控存量,增流量,使市場向均衡狀態(tài)移動,政策制定者應朝著這個方向努力,而不應反其道而為之。
|