各方觀點顯示，如果嚴格按照20%的稅率對住房交易征收個人所得稅，二手房交易可能將跌入“冰點”，同時將推高具有替代性的新房價格和成交量。但如果考慮到強化限購執(zhí)行效率和控制房價上漲等其他“組合拳”，開發(fā)商預期將會嚴重受到極大影響，進而施壓初見回暖的新開工、施工情況和土地市場，市場整體將承受極大壓力。
毫無疑問，從措辭表述和具體政策的力度上，當前出臺的房地產調控政策是史上最犀利的調控政策組合拳，凸顯了管理層調控的決心和信心。但必須警醒的是，過往調控政策和實際效果往往存在一定差距，實際效果大多弱于預期效果，主要原因是調控政策在執(zhí)行中弱化，特別是因調控影響經濟增長，以及地方政府操作空間的存在。這在限購、限價等嚴厲措施執(zhí)行中均有體現(xiàn)。
2012年三季度以來，經濟見底回升的直接驅動力是下游房地產市場去年6月以來的逐月回暖，帶動了上游和中游去庫存速度加快。但經濟回升勢頭并不穩(wěn)定，一方面，上中游過剩行業(yè)（煤炭、鋼鐵、機械、建材等）去庫存過程遠未結束；另一方面，今年2月PMI分項就業(yè)指數(shù)創(chuàng)2012年1月以來最低值，且連續(xù)9個月處于收縮區(qū)間，不僅顯示回升動力不足，更為重要的是內需增長的新增長機制遠未形成，對政府投資的依賴依然強勁，土地投融資依賴難以消除。因此，政策在具體落地（相關部委出臺實施細則和地方政府落實政策）時，不能不考慮對經濟的影響。特別是在各地新一輪經濟增長戰(zhàn)略、結構性減稅和經濟增長下滑的大背景下，地產調控的綜合影響會更加凸顯。此輪調控對市場影響較大的一些措施，如住房交易個稅在執(zhí)行中的實際力度可能會打折扣。
更為重要的是，從嚴征收住房交易個人所得稅在執(zhí)行過程中面臨很多障礙。首先，這一政策意在打擊二手房價格過快上漲中出現(xiàn)的投資投機需求，填補房產稅缺失的空白。2012年，二手房價格過快上漲主要出現(xiàn)在北京、深圳等一線城市和部分重點二線城市，這些城市二手房成交占比超過50%，而大多數(shù)二三線城市新房成交占比超過70%，且去庫存的壓力普遍存在。因此，考慮到巨大的負面影響，未來這一政策將主要在一線城市和部分重點二線城市實施，政策輻射范圍將會比較小。
其次，在很多一二線城市，二手房交易普遍存在“陰陽合同”現(xiàn)象，即為規(guī)避交易環(huán)節(jié)稅負而在后續(xù)轉手時一直采用第一次登記的價格。例如，第三次轉手時的登記價格依然是第一次交易時較低的價格（而非第二次交易時已經上漲的價格）。如果按照第一次登記價格來計算所得，并按20%來征稅的話，對第三次轉手的賣家將非常不公平。而轉手二次及以上的房屋在一線城市非常普遍，這一問題使得政策在執(zhí)行過程中將會遇到輿論障礙。
再次，住房交易按增值額征收個人所得時，需要扣除上一次交易產生的稅費、裝修和維護的成本等，現(xiàn)實的情況是住房再交易中普遍存在上一次交易的稅費單據(jù)遺失情況，稅費成本難以核實清楚，而房屋裝修和維護成本更加難以核實，而且存在很大的避稅操作空間。目前很多一二線城市二手交易過程中納稅（包括個人所得稅）的計稅額都是按照評估價來確定，而評估價一般來說要比實際成交價低（有的甚至低30%-40%）。未來即使按照增值的20%來征收個稅，也會按照這個較低的評估價來計算所得，降低納稅人的稅負。
最后，按照國際慣例，不動產持有的時間越長，稅負減免的幅度就越大。在2012年12月25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部明確提出，支持合理自住和改善性需求，更何況目前我國對持有滿五年且為家庭唯一住房再交易時免征個稅。本著鼓勵保障首次置業(yè)需求、支持改善性需求的基本原則，住房交易個稅在執(zhí)行過程中將會有所區(qū)別對待，重點可能將針對投資投機需求和大戶型或豪宅。
隨著城市地產投資范圍的外延式擴張，一二手房的聯(lián)動性、替代性越來越差。目前，在一二線城市，新建商品住房基本上在城市郊區(qū)、開發(fā)區(qū)、新區(qū)等周邊地區(qū)，而公共服務配套跟進的速度嚴重滯后于房地產邊界擴展速度�？傮w而言，二手住房的區(qū)位優(yōu)勢要好于新建住房，價格上也不低于新房，在一線城市還高于新房。在一二線城市，居民對于居住覆蓋或輻射范圍內的公共服務配套（教育、醫(yī)療、交通、休閑等）需求總量上、質量上有增無減。于是，有經濟實力的居民往往選擇購買區(qū)位較好的住房（大多為二手住房），沒有經濟實力的人群則處于階梯住房消費的底端，并等待具備經濟實力后購買區(qū)位較好的住房。
城市優(yōu)質地塊開發(fā)完畢后，二手房的優(yōu)勢越來越明顯，這是近年來特別是2012年二手房價格快速上漲的主要原因，且未來二手房價格漲幅將高于新房。因此，二手房交易成本增加通過替代性會部分增加新房銷售，但這一影響非常有限。在本輪調控重點的一線和主要二線城市，影響就更小了。本輪調控中如果新房市場遭受重挫，首當其沖的應當是限購政策從嚴和房價控制，而不是二手房交易成本增加。
短期來看，受信息不對稱和地方具體細則落實遲緩的影響，除了以規(guī)避新規(guī)為目的而加速二手房交易和過戶所產生的虛假繁榮外，濃重的觀望氛圍會重回二手房市場。二手房交易一季度后將陷入“低迷”，二季度以后的趨勢將取決于政策如何落地。由于二手房交易定價機制是“一對一”（微觀主體之間談判），信息不對稱決定了其價格黏性較大。
長期來看，在住宅市場投資屬性逐漸退潮的背景下，城市居民對于住宅的居住屬性和內在價值越來越看重，如果在供給面如保障房有效供應和分配、居住配套跟進和成熟、公共資源空間布局均等化等條件無法突破瓶頸的情況下，整體上具有區(qū)位優(yōu)勢的二手住房的供求矛盾將長期突出，上漲趨勢難改。住房交易個稅成本將向買方轉嫁，政策效用也將越來越小。