2月20日“新國(guó)五條”發(fā)布后，市場(chǎng)對(duì)于其基調(diào)定為“原則性表態(tài)”和“引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期”，對(duì)于政策走向預(yù)判更加敏感的資本市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)快速和大幅度下探，反而在隨后幾個(gè)交易日出現(xiàn)糾偏性回補(bǔ)。但是，在“新國(guó)五條”發(fā)布后披露的2013年1、2月份數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)在加速上漲，特別是在一線城市。1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，且漲幅明顯擴(kuò)大，與2012年
12月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅不超過(guò) 1.2%相比，1月價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅已擴(kuò)大至
2.2%；3月1日披露的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2月份主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比1月上漲0.83%
，這也是自2012年6月以來(lái)的第9個(gè)月環(huán)比上漲。其中，廣州、北京、上海和深圳2月住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲了2.38%、0.88%、1.33%、2.55%。
在輿論壓力、引導(dǎo)預(yù)期的壓力和房?jī)r(jià)快速上漲的壓力面前，中央需要做出具體的表態(tài)和明確應(yīng)對(duì)措施。于是，國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文在“新國(guó)五條”發(fā)布后8日內(nèi)迅速出臺(tái)，并在基調(diào)和力度上試圖迅速扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)此前的預(yù)期。這一點(diǎn)體現(xiàn)在政策發(fā)布背景的表述上，“新國(guó)五條”的表述是：“我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”，意在傳達(dá)房?jī)r(jià)上漲之必然和調(diào)控之難，而17號(hào)文則強(qiáng)調(diào)：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化”，意在傳達(dá)調(diào)控之重要和調(diào)控信念之堅(jiān)定。前后表述截然不同，后者旨在扭轉(zhuǎn)此前“新國(guó)五條”發(fā)布后市場(chǎng)形成的“房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難改和控制難度很大”的預(yù)期。
而基調(diào)的這種變化也體現(xiàn)在了具體的政策措施上，總結(jié)來(lái)說(shuō)，加碼力度大的政策主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是規(guī)定已實(shí)施限購(gòu)措施的城市，其限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域和所有新建商品住房以及二手住房，這對(duì)“新國(guó)五條”提出的統(tǒng)一限購(gòu)政策給出了具體“如何統(tǒng)一”的答案；二是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將提高二套房首付比例和貸款利率，該表述一方面意在將此前傳言的二套房貸收緊政策納入新政范疇，另一方面意在向市場(chǎng)傳達(dá)調(diào)控不僅限于原則性表態(tài)；三是對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管和房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
上述政策加碼的力度和影響一方面是中央和地方博弈的結(jié)果，另一方面取決于這些城市住房供求狀況，特別是待售商品住房的消化情況。首先，就限購(gòu)行政區(qū)范圍如何擴(kuò)大來(lái)說(shuō)。限購(gòu)在一線城市（除廣州外）已覆蓋全部行政區(qū)，故轄區(qū)內(nèi)有郊縣和非核心區(qū)的二線重點(diǎn)城市（如南京、成都等）將可能是此次限購(gòu)擴(kuò)大行政區(qū)覆蓋面的重點(diǎn)，因?yàn)檫@些城市是去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快的城市，也是本輪調(diào)控重點(diǎn)打擊的對(duì)象，而且新建商品住房供應(yīng)基本上都在這些區(qū)域，政策針對(duì)性較強(qiáng)。至于其他實(shí)施限購(gòu)的二、三線城市，目前存在的最大問(wèn)題是待售商品房消化壓力大（如貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、西安等），且2012年這些城市房?jī)r(jià)上漲幅度很小，甚至還沒(méi)有上漲，限購(gòu)行政區(qū)擴(kuò)大基本上難以實(shí)現(xiàn)；其次，就二套房貸緊縮政策來(lái)說(shuō)，不管該政策最后以何種形式落地（如是否考慮合理的改善性需求、二套房貸首付成數(shù)和貸款利率如何設(shè)定等），基于目前龐大的改善性和投資性住房需求，以及已在執(zhí)行的、偏高的二套房按揭首付成數(shù)和執(zhí)行利率，再次加碼對(duì)于市場(chǎng)的影響將非常大。再考慮到二、三線城市偏高的庫(kù)存，以及近年來(lái)基建投資快速推進(jìn)對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)程度更高，因此該政策最后在一線城市加碼的概率更大；最后，就二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅來(lái)說(shuō)，該政策如果能夠真正執(zhí)行，政策效果和對(duì)于市場(chǎng)的影響將是史無(wú)前例的。但目前該政策執(zhí)行存在制約因素：一是很多房屋無(wú)法按前后一致的編碼核實(shí)歷史交易和登記信息，也就無(wú)法核實(shí)房屋原值；二是計(jì)算兩次交易中的個(gè)人所得，需要核減產(chǎn)權(quán)人的裝修和維護(hù)支出、房屋的自然折舊等，存在可操作空間和漏洞可鉆；三是原來(lái)二手住房交易個(gè)稅一直按照交易額的1~1.5%來(lái)計(jì)征，新征法對(duì)于稅務(wù)部門(mén)的信息系統(tǒng)建設(shè)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。而且，該政策的目的在于控制2012年以來(lái)二手住房?jī)r(jià)格的快速上漲，而過(guò)去一年二手房?jī)r(jià)格快速上漲主要發(fā)生在一線城市，所以即使該政策最后能夠?qū)嵤�，也主要在一線城市。
政策如何落地還需相關(guān)部委出臺(tái)配套政策和地方具體落實(shí)，時(shí)間上將至少會(huì)拖延到“兩會(huì)”后到4月份。短期看，市場(chǎng)將重回濃重的觀望氛圍，成交量或?qū)亩径乳_(kāi)始銳減，房?jī)r(jià)可能在二季度滯漲微跌，并在三季度實(shí)質(zhì)性下跌，減量幅度取決于具體落地的程度。長(zhǎng)期看，由于這一攬子政策仍舊是需求管制，在供給面（保障房供應(yīng)、居住配套跟進(jìn)、公共資源空間布局以及新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量）短期內(nèi)無(wú)法突破瓶頸的情況下，驅(qū)動(dòng)一線和主要二線城市房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期因素仍舊存在，此輪針對(duì)一線和主要二線城市樓市的調(diào)控措施難以取得根本實(shí)效，無(wú)非是需求在短期內(nèi)被壓制。