我國保障房建設(shè)的重要意義，應(yīng)該講已經(jīng)被廣泛認(rèn)知，并且還在進(jìn)一步顯現(xiàn)。改革開放以來，在終于實(shí)現(xiàn)了溫飽和局部的小康之后，現(xiàn)在要邁向全面小康，必須解決所有社會成員“住有所居”這樣一個重大問題。國際經(jīng)驗(yàn)和中國的實(shí)踐都已表明，“住有所居”的解決需要“雙軌統(tǒng)籌”。這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控新政仍然在延續(xù)之中，它真正的進(jìn)步就在于已經(jīng)看清這樣一個“雙軌統(tǒng)籌”的框架：即“保障軌”和“市場軌”必須在“頂層規(guī)劃”之下并行。溫家寶總理在和網(wǎng)民互動的時候說過比較生動的話，就是“保障房的事情總理管，商品房的事情總經(jīng)理管”，這是一個很直觀的對于這種“雙軌統(tǒng)籌”的表述。在“保障軌”上，如果我們在“頂層規(guī)劃”之下正確把握要領(lǐng)，把它的有效、基本供給做到位了，那么，低收入階層、收入“夾心層”都可以“住有所居”了；在“市場軌”上，商品房、產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)，就沒有太大的殺傷力了。
　　這幾年，決策層以極大的決心三令五申、作為硬任務(wù)布置落實(shí)：要在若干年內(nèi)，建成3600萬套左右的保障房。財(cái)政當(dāng)然也要給予特別有力的支持，同時必須千方百計(jì)調(diào)動各方面的民間資金跟進(jìn)。在具體的進(jìn)展方面已經(jīng)有數(shù)據(jù)，在此不重復(fù)。以下是我圍繞保障性住房建設(shè)情況所作的幾點(diǎn)思考：
　　第一，保障房的供給，要從最低端的棚戶區(qū)改造開始，進(jìn)而提供在定義上和實(shí)際形態(tài)上都很好把握的廉租房和公租房，來給低收入階層和收入“夾心層”的“住有所居”托底�！敖�(jīng)濟(jì)適用房”這個概念應(yīng)該盡可能地淡化，一些地方政府愿意用它也可以，但是必須明確它應(yīng)該是有限產(chǎn)權(quán)，而不能像過去北京的天通苑、回龍觀那樣的完全產(chǎn)權(quán)。只有規(guī)定為有限產(chǎn)權(quán)，才能封殺套利空間，才能防止誤配置寶貴的公共資源。而且我個人認(rèn)為，在今后一般不要再搞什么“限價(jià)商品房”，實(shí)際上這種“限價(jià)房”帶來的是什么呢？是設(shè)租、尋租，是誰有實(shí)力、誰有本事、誰有關(guān)系，這種做法看起來限了價(jià)，而實(shí)際上以后產(chǎn)權(quán)流通，溢價(jià)的好處又可以輕易地實(shí)現(xiàn)盈利。在現(xiàn)實(shí)生活里誰能夠拿到這樣的寶貴資源呢？那只能是拼關(guān)系，拼一些和種種設(shè)租、尋租相關(guān)的扭曲能力。對此，我認(rèn)為已經(jīng)到了應(yīng)該清晰地提煉出這樣一些界限和概念的時候了。
　　第二，在保障房的規(guī)劃上，我們應(yīng)該按照一個土語的說法：“花插”著設(shè)計(jì)、“花插”著建，避免出現(xiàn)大片、連片的低端住房。廉租房也好、公租房也好，雖然不能硬把它跟高端別墅拼在一起，組合在一個小區(qū)里，但至少要考慮廉租房、公租房和一般商品住宅之間，應(yīng)能相對合理地形成中國式的群落關(guān)系。這樣可以避免以后很多的社會問題。在其他發(fā)展中國家的實(shí)踐中，大片低端住房往往成了貧民區(qū)、貧民窟的代名詞，中國一定要努力防止。所以，這個“頂層規(guī)劃”的高水準(zhǔn)一定要包括處理好這樣的問題。還有，就是與此相關(guān)的交通條件和其他的服務(wù)設(shè)施——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院、學(xué)校等要一并考慮，土地供應(yīng)要納入規(guī)劃、配好政策。既然是“花插”著建，它可能有一般商品住宅，也可能有保障房概念下的廉租房和公租房。政策上配齊了以后，照樣可以通過地價(jià)競爭的手段引入開發(fā)商。應(yīng)該避免：花很多公共資源，建了成片的廉租房，但交通不配套，生活網(wǎng)點(diǎn)、其他方方面面的設(shè)施不配套，實(shí)際上建成以后也沒有多少人可以去住。這樣的案例，在有些城市是存在的。
　　第三，在保障房設(shè)計(jì)上，有很多經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。比如，大家已經(jīng)認(rèn)識到，保障房應(yīng)該是偏向于小戶型，要有相關(guān)的一定限制。什么叫小戶型？各個地方當(dāng)然可以有一定的差別，但不能差得太離譜。再有，有一個“廁所機(jī)制”的道理，我覺得可以正面地討論。茅于軾老師曾經(jīng)提出：廉租房的設(shè)計(jì)應(yīng)該是每個單元之內(nèi)沒有自己的專用衛(wèi)生間，而用公共廁所。這個想法從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來說是完全有道理的，它的好處就是在退出機(jī)制方面可以降低成本：住進(jìn)去的人，他不是一輩子就是低收入，收入上升以后，他有能力享受更好的條件以后，因?yàn)槿萑滩涣诉@樣的低端水平，他就會自動地撤出去。這也天然地防止了把廉租房建成一種變相的更高水平的住房，而帶來一些案例表現(xiàn)出的扭曲。因此，在房屋設(shè)計(jì)圖紙上看起來是技術(shù)性的問題，實(shí)際上它與以后的政府管理成本是密切相關(guān)的。怎樣合理把握？我們還得鼓勵各個地方進(jìn)一步探索。
　　第四，應(yīng)該設(shè)計(jì)一個公租房和產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)換機(jī)制，至少在很多地方值得試驗(yàn)。比如，我作為一個年輕白領(lǐng)——收入 “夾心層”，住進(jìn)了公租房，好處就是沒有房主來動不動威脅我提高房租，我可以非常安穩(wěn)地住進(jìn)來，一住三年、五年，甚至更長時間。我在里面裝修了，在里面結(jié)婚、生孩子、過日子，挺滋潤的。到了五年，按照合同期，可能需要重新認(rèn)定一下我的資格，這時候可能我的收入也上來了，住得也很滿意。有沒有可能建立一種機(jī)制，在一開始簽合同的時候就規(guī)定，在三年、五年或八年的時點(diǎn)上，你有一次選擇權(quán)：在收入提高的情況下，可以再出一筆錢，把這個公租房轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房。入住者不用再考慮換房后再怎么裝修，再怎么適應(yīng)其他的生活配套設(shè)施，等等。我認(rèn)為這個機(jī)制也是應(yīng)該認(rèn)真考慮的，正合乎所謂在低端供給方面的 “租售并舉”。我不贊成原來的那些“限價(jià)房”、“兩限房”的“售”，但我主張積極探索這種很規(guī)范的、封殺了設(shè)租、尋租和套利空間的公租房向產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換機(jī)制的“售”。
　　第五，在退出機(jī)制的探索和完善方面，還有大量的工作要做。在某些城市，我們曾經(jīng)看到本地的報(bào)紙上一大版一大版地登出所謂擬入保障房者的“公示”，我認(rèn)為這是走形式的辦法，不能說毫無意義，但一般情況下起不了多少作用。我們在都市區(qū)域居住的人，不說上下樓，就是同一個樓層，一般來說，也不知道對方是什么樣的職業(yè)，是什么樣的收入。你公示了以后能起多大作用呢？研究退出機(jī)制也有類似的情況。有什么樣的信息渠道能夠使管理部門及時知道他的收入水平高到了他應(yīng)該退出？這個信息系統(tǒng)的建設(shè)、相關(guān)的管理，在成本上一定是相當(dāng)高的，但這是政府必須牽頭做好的。怎么做？我們今后要努力去探索。
　　第六，在保障房建設(shè)上實(shí)行BT、BOT、政府按揭、拼盤投資等機(jī)制。包括探索REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等這些機(jī)制，它們顯然帶有一些復(fù)雜和精細(xì)化管理上的要領(lǐng)，我們還要對之進(jìn)一步琢磨。但在發(fā)展方向上，應(yīng)該明確地鼓勵PPP（PublicPrivatePartnerships），就是“公私合作伙伴關(guān)系”，在新的融資和管理模式下，探索和發(fā)展這種新的機(jī)制，調(diào)動制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新的潛力，調(diào)動民間資本和社會資金跟進(jìn)的積極性。
　　第七，重視保障房物業(yè)管理的特殊性。
廉租房、公租房及其他保障房的具體形態(tài)，在使用中的物業(yè)管理，會有特定的一些問題，它畢竟區(qū)別于其他的一般商品住宅和高端商品住宅。保障房物業(yè)管理這方面的經(jīng)驗(yàn)，我們要及時總結(jié)，爭取在以后的發(fā)展過程中和不斷變化的情況下，有意識地去做些帶點(diǎn)前瞻性的工作，爭取把我們以后的運(yùn)行走得平穩(wěn)、順暢一些。
　　第八，政府到底是“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”的選擇問題。試想：在某個政府轄區(qū)內(nèi)，空置房的資源如何？總體來說，如果有為數(shù)比較可觀的空置房，政府就應(yīng)該努力把空置房引導(dǎo)為出租房，同時把“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”。在中國很多的二線城市、三線城市或者中小城市，這種潛力實(shí)際上是非常明顯的。我們已經(jīng)觀察到地方政府不少的案例，也做了一些調(diào)研，認(rèn)為在某些地方?jīng)]有必要再大規(guī)模地建設(shè)新的保障房。只要政府明確地把這種需要提供政策支持的保障對象鎖定之后，利用現(xiàn)在空置房進(jìn)入租房市場的潛力，可以促成保障對象簽訂租房合同，再用國庫直接支付的形式，把應(yīng)該給予的租房補(bǔ)貼打到房主的賬戶上。租房人非常有保障地住入這種已經(jīng)存在的現(xiàn)成的房子里面，同時他只要交政策規(guī)定他必須交的很低的租金，其他的部分他自己并不過手，這個錢是在國庫集中支付的情況下（實(shí)際上也是一種政府采購的情況下），由國庫直接打到了房主的賬上。這樣一來，非常穩(wěn)定、相對低成本地保障到位，“補(bǔ)人頭”而節(jié)約了土地和節(jié)省了大規(guī)模新建費(fèi)用，而且不會出現(xiàn)其他的偏差 （比如，如果把錢簡單地給了保障對象，實(shí)話實(shí)說他有可能拿去喝酒，甚至拿去賭博）。這些管理上的經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)該進(jìn)一步總結(jié)。
　　總之，應(yīng)爭取把有效供給的潛力進(jìn)一步調(diào)動出來，把管理成本進(jìn)一步降低，把保障房供給這個關(guān)系基本民生改善的事情做好。