房價上漲動能或已減弱
2012-09-28   作者:項崢  來源:經(jīng)濟參考報
 
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  經(jīng)過持續(xù)近四個月剛性住房需求的集中釋放,進入8月份后,樓市熱度有所降溫。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況,8月份新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有20個,比7月份增加11個。樓市“金九”也未如開發(fā)商預(yù)期帶來成交量明顯增長,房價總體保持穩(wěn)定。需要注意的是,當前推動房地產(chǎn)周期運行的三大外生變量已發(fā)生重大變化,房價繼續(xù)上漲動能或已減弱。住房市場供應(yīng)充足,需求處在歷史低位,供求關(guān)系將明顯改善,未來房價上漲空間非常有限。
  首先,房地產(chǎn)周期運行外生變量發(fā)生重大變化。我國房地產(chǎn)周期運行存在三大外生變量,分別是宏觀經(jīng)濟變量、政策變量、貨幣變量。從宏觀經(jīng)濟變量看,我國經(jīng)濟增速已經(jīng)連續(xù)6個季度放緩,經(jīng)濟周期運行底部還未探明,宏觀經(jīng)濟或?qū)⒗^續(xù)放緩。經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長是房價上漲的重要基礎(chǔ),隨著宏觀經(jīng)濟下行壓力不減,房價上漲基礎(chǔ)受到嚴重削弱。從政策變量看,國家仍將堅定不移加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,嚴格執(zhí)行住房限購措施,繼續(xù)落實差別化住房信貸和稅收政策,堅決抑制投機、投資性需求。從貨幣變量看,貨幣供應(yīng)增長穩(wěn)中趨緩,截至2012年8月末,廣義貨幣(M2)和狹義貨幣(M1)增速分別比上月末低0.4個和0.1個百分點。
  其次,住房供應(yīng)充足。截至2012年8月末,全國商品住宅待售面積2.04億平方米,約為前8個月商品住宅銷售面積的40%,同比增長42%,再加上規(guī)模龐大的二手住宅供應(yīng),短期內(nèi)住房供應(yīng)較為充裕。2012年1至8月,全國住宅施工面積38.4億平方米,同比增長13.1%;住宅新開工面積9.1億平方米,約為2011年商品住宅銷售面積的2.1倍。通常住宅施工到形成供應(yīng)大約需要1年時間,未來住房供應(yīng)將大幅增加。
  還有,住房需求仍處于歷史低位。據(jù)中國人民銀行2012年第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示,未來三個月內(nèi)打算購買住房的居民比重為15.7%,略高于2008年第2季度的15.1%比重,但仍在歷史相對低位。剛性住房需求價格彈性大,房價略有上漲,需求將受到很大抑制。雖然改善性住房需求價格彈性小,但對投資收益率較為敏感。去年以來,全國房價接近滯漲,投資收益率遠低于銀行存款利率。綜合來看,在持續(xù)限購政策作用下,住房需求勢必穩(wěn)中趨緩。
  從各國經(jīng)濟史看,還沒有一個國家在宏觀經(jīng)濟增長放緩階段仍能繼續(xù)維持房價上漲。2003年以來,國民經(jīng)濟連續(xù)保持兩位數(shù)增長、房地產(chǎn)調(diào)控目標未觸及房價以及貨幣供應(yīng)較快增長等因素,成為推動我國住房價格快速上漲的三大動力。但隨著房地產(chǎn)周期運行的三大外生變量發(fā)生重大變化,房價繼續(xù)上漲動能或?qū)⑺p。特別是保障性住房建設(shè)大力推進,住房供應(yīng)大幅增加,同時限購政策下住房需求增長穩(wěn)中趨緩,未來住房供求關(guān)系將明顯改善,也會明顯制約房價上漲空間。
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