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樓市5月以來的回暖催生了9月土地市場的升溫，房企拿地溢價率持續(xù)攀升雖給當前吃緊的地方財政打了一針強心劑，但是對于未來房價走勢而言，絕不是好消息。
9月21日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計出讓金額達到38.43億元，尤其是通州地塊溢價率超過120%，亦莊兩塊住宅用地成交價也均達到了合理土地價格上限，溢價率接近40%，大大超乎市場預料。
在房企1至8月銷售業(yè)績普漲以及整體資金面全面緩解的情況下，全國主要城市的土地市場也都像北京一樣逐漸紅火起來。據媒體報道，從9月5日至9月13日，萬科、萬達、恒大、招商、華潤等品牌房企在全國土地市場頻頻出手，短短9天，10大房企買地金額就超過140億元。與此同時，較之上半年，9月住宅用地土地成交溢價率也大幅上升。9月6日，萬科以33.06億元競得一合肥地塊，溢價率為37.5%；9月12日，招商地產以8.86億元競得一上海地塊，溢價率更是達到75%。而時隔半月，這一紀錄就被北京的120%溢價率打破。
足見，進入9月，土地市場升溫已非常顯著。
回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn)，從2005年開始的房地產調控方式，基本上都是遵循這樣的規(guī)律，即房價一上漲，就調銀根、調地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產投資杠桿化，肯定有短期的效果。但同時也帶來了兩個嚴重的負面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者；二是本來要抑制需求，可這樣的調控結果最后卻極大地傷害了供給�？刂屏送恋毓⿷瑳]有了資金，開發(fā)商拿什么蓋房呢？這樣的結果就是經過一段時間以后，供給會嚴重不足，而剛需卻不斷累積。一旦市場出現(xiàn)缺口，壓抑的需求便集中釋放，房地產市場的供求關系就會逆轉，新一輪房價暴漲就在所難免。
而且，稍稍細究一下便知，這個缺口往往還是地方政府偷偷挖出來的。我們看到，每當新一輪調控政策出臺時，購房消費者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降，房地產開發(fā)商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬。而消費者則是捂緊錢包等待房價回落。地方政府則馬上放慢土地供應的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁觀望。隨著博弈進入膠著狀態(tài)，有些前期過于冒進或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張，經濟增速也會由于缺乏房地產經濟的有效支撐而緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關頭，我們往往會看到各地方政府想方設法給調控悄悄開口子。而只要缺口一打開，消費者的心理預期瞬間便會逆轉，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求就會在短時間內集中釋放。開發(fā)商趁機提價，房價報復性反彈的戲于是再度開演，調控成果也就瞬間消弭。
試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加大土地供應會出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應的基礎上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢？很可惜，這只是想象，從來沒有在現(xiàn)實中出現(xiàn)過。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產市場價量齊升，開發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應。于是，地王又誕生了，經濟又回升了，有些人也高興了�？烧l又想過，新的地王誕生，會為下一輪博弈埋下什么樣的伏筆呢？
時至今日，雖然中央一再強調的“從嚴調控”穩(wěn)樓市政策和國務院督查組的切實行動讓地方政府的“悄悄開口子”小動作沒能得逞，但地方政府對土地供應的掌控和節(jié)奏還是沒能逃脫以上的邏輯。2011年，由于房價趨勢走低，房企拿地熱情不高，全國土地成交市場一片冷清。據統(tǒng)計，2011年一線城市除深圳土地出讓金額上漲外，北京、上海、廣州等城市均下跌，全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，大部分城市都未能完成年初制定的土地轉讓計劃。這其中，除了有房企規(guī)避資金風險的考慮因素外，土地成交價低于地方政府預期，進而導致地方政府捂盤和惜售是很重要的原因。不妨設想一下，如果在2011年房價走勢趨緩時，地方政府要是能主動調低土地成交價，結果會是什么樣呢？
根據中原地產的數(shù)據，截至8月底，北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬套，這意味著北京樓市新房庫存量創(chuàng)下了年內最低紀錄。從5月開始的樓市回暖在加速商品住宅去庫存化的同時，也使得房企有了拿地的底氣，在這種情形下，地方政府供地欲望也開始回歸強烈。房企愿意激烈競地，政府愿意推出優(yōu)質地塊，好像皆大歡喜。但不能不考慮的是，高地價本來就是高房價的主要推手，所以眼下的高地價造就的一定是未來的高房價，那么樓市調控會去向哪里？
我們認為，在“穩(wěn)增長”和“穩(wěn)房價”的雙重政策目標下，真正在意民生，可以有如下選擇：第一，繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購和限貸政策，必要時可以將此政策推廣至全國；第二，持續(xù)加大推出住宅用地量，保證未來普通商品住房的有效供給，雖然現(xiàn)在來做這些已經有些遲了，但做了總比不做要好；第三，政府主動從土地收益中后退一點，大幅調低土地的成交限價，想辦法多推行“限房價競地價”或“限地價競保障房配建”的土地競拍模式；第四，加快推進房地產稅、土地制度改革、住房雙軌制等房地產調控的市場化機制建設。
樓市調控，現(xiàn)在似乎又到了緊要關頭。無論還有多少爭議，有一點確鑿無疑，以往的房地產調控邏輯不能再繼續(xù)下去了，尤其地方政府不能再繼續(xù)沉迷于高額的土地財政收益。不然，調控很可能前功盡棄。（作者趙曉系北京科技大學經濟管理學院教授；陳金保系經濟學博士）
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