樓市調(diào)控亟須加強(qiáng)預(yù)期管理
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2012-09-24 作者:張?zhí)┬馈 ?lái)源:中國(guó)證券報(bào)
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近期有關(guān)部門(mén)重申了樓市調(diào)控限購(gòu)不放松,并表示未來(lái)將征收房產(chǎn)稅。分析人士認(rèn)為,除了從稅費(fèi)、行政調(diào)控手段出發(fā)外,亟須把樓市的預(yù)期管理納入到調(diào)控工具箱內(nèi)。有效引導(dǎo)當(dāng)前樓市購(gòu)買(mǎi)預(yù)期,從而更好起到疏導(dǎo)作用,對(duì)于樓市的健康發(fā)展至關(guān)重要。 從9月以來(lái)各地的成交和價(jià)格情況看,房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始環(huán)比下降,不過(guò)依然處于高位,此外,價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)有所抬頭。從17個(gè)主要城市的成交量看,上周為313.2萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌5.4%,同比上漲47.7%。一線城市成交量全面下跌,二三線城市成交量跌多漲少。不過(guò),各地出臺(tái)的土地財(cái)政刺激計(jì)劃、公積金調(diào)整計(jì)劃等在一定程度上助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位。 可以說(shuō)目前的樓市變化非常敏感,一旦放松,不可避免地會(huì)出現(xiàn)價(jià)量報(bào)復(fù)性反彈的局面。梳理目前出臺(tái)的樓市調(diào)控措施,更多的是“治堵”的方法,而“疏導(dǎo)”的措施比較少。如果能更加明確政府的調(diào)控目標(biāo),扭轉(zhuǎn)購(gòu)房人未來(lái)樓市可能還有投資、投機(jī)機(jī)會(huì)的預(yù)期,則有利于維護(hù)樓市平穩(wěn)。 對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理首先要更明確政府的調(diào)控目標(biāo)。2010年樓市調(diào)控以來(lái),雖然有各地政府出臺(tái)了當(dāng)年的樓市調(diào)控目標(biāo),但很多政府的目標(biāo)都與GDP、CPI增長(zhǎng)直接掛鉤,這些價(jià)格指數(shù)的變化導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生未來(lái)房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲的預(yù)期,從而在一定程度上刺激了當(dāng)期的購(gòu)房行為。分析人士認(rèn)為,有關(guān)部門(mén)應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā),出臺(tái)國(guó)家整體的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控計(jì)劃,從一個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度,給房地產(chǎn)定位,并細(xì)化不同階段、不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,從而使市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生更理性的預(yù)期。目標(biāo)上的明確,對(duì)于制止盲目的投資、投機(jī)行為有根本的效用。 其次,對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理應(yīng)采用市場(chǎng)手段,而不單單是行政手段。不容否認(rèn),行政手段的效力和效果在短期顯而易見(jiàn),但是對(duì)市場(chǎng)和價(jià)格的扭曲效應(yīng)也值得注意。細(xì)細(xì)研究便可發(fā)現(xiàn),目前采用的行政調(diào)控手段在很大程度上都可以市場(chǎng)方式取代。如在房產(chǎn)稅的征收上,可采用全民申報(bào)、開(kāi)設(shè)虛擬賬戶(hù)進(jìn)行征收,然后區(qū)別對(duì)待、分別返還。同時(shí)對(duì)于別墅、高端項(xiàng)目,應(yīng)該征收更高的稅率來(lái)彌補(bǔ)中低端住房的需求等。總之,除了行政的手段,還應(yīng)納入市場(chǎng)化的管理方式,從行為上改變市場(chǎng)主體的預(yù)期,對(duì)投機(jī)者、高端群體、中低端群體進(jìn)行區(qū)別化對(duì)待,從而影響其市場(chǎng)行為。 第三,對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理需要對(duì)市場(chǎng)主體做好風(fēng)險(xiǎn)提示。沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng),同樣也沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)不變的市場(chǎng)。中國(guó)近十年來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,得益于城鎮(zhèn)化和人口紅利的變化,而投資渠道的單一,也是助漲當(dāng)前樓市投機(jī)行為的客觀因素。從國(guó)外各個(gè)時(shí)期樓市起伏看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不亞于股票市場(chǎng)的變化,樓市的單邊上漲在一定的拐點(diǎn)期后,有可能步入常年單邊下跌的態(tài)勢(shì)。這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)教育在當(dāng)前的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)是缺失的。當(dāng)前人們看到更多的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值貯藏和物理、地理的屬性,對(duì)其金融屬性的把握還沒(méi)有看到本質(zhì)。如果監(jiān)管層在預(yù)期管理上能更好地向投資者傳遞這一點(diǎn),那么對(duì)于緩解樓市爆炒行為將有一定的積極效應(yīng)。
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