美元泡沫再度膨脹 我們還有什么選擇
2012-09-18   作者:趙曉 李慧忠  來源:上海證券報
 
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  美聯(lián)儲推出新一輪量化寬松政策QE3,近期潘石屹宣布從“散售”轉(zhuǎn)向“自持”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。這兩件事看似不相關(guān),但其內(nèi)在的邏輯卻出奇的一致。無外乎需要回答三個問題:對當(dāng)下總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的判斷,面對這樣的經(jīng)濟(jì)形勢企業(yè)該做什么樣的選擇,政府對策應(yīng)有怎樣的理性邏輯框架。
  第一個問題,物價很可能將進(jìn)入新一輪快速上升通道。
  日前國家統(tǒng)計(jì)局公布8月CPI同比上漲2%,通脹重回“2時代”。要是認(rèn)為“2時代”是終點(diǎn),那恐怕就太二了。QE3與前兩次量化寬松最大的不同,是 QE3既沒有操作時間限制,也沒有總額限制。也就是說,在美國失業(yè)率沒有明顯改善之前,QE3將無限期地延續(xù)下去。美元泡沫的再度膨脹,意味著全球泡沫化生存時代的全面來臨。短期來看,QR3的推出固然可以刺激當(dāng)前低迷的美國經(jīng)濟(jì),但長期來看,過度貨幣注水等于給全球貨幣體系打強(qiáng)心針,很可能讓美元狂奔直至力竭而亡。再看歐洲在做什么?歐洲央行也推出了新的量化寬松政策OMT。同樣的嘴臉,既沒有規(guī)模限制,也沒有干預(yù)時間的限制。無疑,QE3和OMT對中國經(jīng)濟(jì)最直接的影響是輸入型通脹再起波瀾。全球大宗商品價格的上揚(yáng)將通過中國進(jìn)口價格指數(shù)和工業(yè)品出廠價格指數(shù)傳導(dǎo)到CPI。所以8月的“2時代”恐怕是“閃婚的2時代”,物價水平很可能進(jìn)入新一輪快速上升通道。
  在這個“吹泡泡、印票票”的時代,泡沫化生存已成常態(tài)。所有人都知道經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇真正需要的是鄧小平式的改革,但同時幾乎所有肉食者眼中閃爍的都是凱恩斯。所有把錢存在銀行的儲戶,面對新一輪的寬松大潮,未必都想投資,但已然都“被投資”了。
  第二個問題,以不同的商業(yè)模式應(yīng)對不同的發(fā)展階段。
  早在SOHO中國在上市前,內(nèi)部就有討論轉(zhuǎn)型持有的聲音。只不過不同的發(fā)展階段潘石屹選擇了不同的商業(yè)模式。公司早期,如果不散售,沒有充足的現(xiàn)金流根本無法發(fā)展;等發(fā)展到一定程度,可以考慮不賣了。但賣了更劃算,股東也會支持你;但發(fā)展到更大規(guī)模了,別人便會質(zhì)疑你,為什么還要賣?賣的邏輯是判斷未來的價值會不斷上漲,才會有人買單。股東會問你為什么把這個收益給別人呢?為什么不自己持有?
  轉(zhuǎn)型背后很重要的支撐邏輯,是租售關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。幾年前,潘石屹也曾提出要自持,但嘗試后發(fā)現(xiàn)招商比銷售難度大很多,而且售價比租金的累計(jì)折現(xiàn)高很多。業(yè)內(nèi)人士都知道,商業(yè)地產(chǎn)的核心價值主要來源于地段、產(chǎn)品和運(yùn)營三部分,其中運(yùn)營對價值增值的貢獻(xiàn)甚至超過80%。而運(yùn)營環(huán)節(jié)最核心的又在招商,尤其是品牌租客的引入。但招商是個精細(xì)活,容不得半點(diǎn)忽悠。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的波動,寫字樓由于供應(yīng)短缺租金進(jìn)入快速上漲的通道。據(jù)國際權(quán)威地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì),今年北京CBD頂級寫字樓的租金比2011年同期上漲75%,在全球排名中已經(jīng)超過紐約,以130美元/平方英尺/年的租金水平躍居全球第五、亞太第三。
  在寫字樓租金上漲的同時,售價也快速上漲。那潘石屹為什么不選擇繼續(xù)散售呢?主要是因?yàn)镾OHO原有購買客戶自身的特殊境況。SOHO中國原有的客戶群主要集中在山西、鄂爾多斯、陜北等煤老板聚集的區(qū)域。僅三里屯SOHO就聚集了來自山西煤礦、內(nèi)蒙古煤礦和河北鐵礦等能源企業(yè)主的近50億元資金。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑引發(fā)的煤炭需求下降以及煤炭整合等原因,私營煤炭主的處境每況愈下,能源型客戶能支付的溢價也就越來越低。再者,由于SOHO產(chǎn)品的售價較高,一般的小額投資人又缺乏購買能力。
  或許有人會問:持有了不動產(chǎn),該如何應(yīng)對資產(chǎn)流動性下降?對于SOHO,自持以后現(xiàn)金流會大幅減少。盡管現(xiàn)金賬面持有150億,并不意味著資金方面高枕無憂。未來的突破方向必然是:依托持有型優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè),尋求地產(chǎn)金融的資金支撐。
  第三個問題,在全球的貨幣寬松大潮中,政府理性的邏輯框架,不能沒有貨幣的泄洪出口。
  從8月的新增貸款7039億元,同比上漲28.33%的態(tài)勢可知,國內(nèi)貨幣政策和財(cái)政政策進(jìn)一步寬松的苗頭在逐漸明確。預(yù)計(jì)到年底,我國M2的存量將突破100萬億。對此,不能不思考留有貨幣泄洪的出口。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)或許是當(dāng)前環(huán)境下較為適宜的泄洪出口。
  對于銀行存款在100萬以下的最普通的老百姓,在普通住宅去投資化的大趨勢下,錢能投到哪里呢?投資信托、基金或是商業(yè)地產(chǎn)額度都不夠,投資股票風(fēng)險又太大,怎么辦?呼吁政府盡快推出REITs,這既能解決老百姓存款閑置貶值的問題,又能讓他們平等分享城市化帶來的紅利。(趙曉系北京科技大學(xué)教授、李慧忠系高和投資金融分析師)
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