土地不降價(jià)妨礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇
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2012-08-24 作者:亞軍 來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
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7月下旬至8月上旬,國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組,對(duì)北京、天津、河北等16個(gè)。ㄊ校┴瀼芈鋵(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督促檢查。督察組發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題中有一條非常關(guān)鍵:部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低,個(gè)別城市不到10%。 這一現(xiàn)象之前國(guó)土資源部也提到過(guò),7月13日國(guó)土資源部公布上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況時(shí)指出,上半年全國(guó)土地流標(biāo)流拍總量較大,高溢價(jià)率宗地大幅減少。上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗,去年同期為1018宗。其中,商服用地流標(biāo)流拍625宗,同比增加96.5%;住房用地流標(biāo)流拍1257宗,同比增加79.6%。統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,7月份全國(guó)土地購(gòu)置面積降到歷史新低。 我們從各地方的數(shù)據(jù)上也能看到這種現(xiàn)象,7月份東莞市國(guó)土局掛牌上市共10宗用地,總面積為41.3萬(wàn)平方米,環(huán)比增幅高達(dá)304.37%。其中商住用地供應(yīng)面積為26.12萬(wàn)平方米,環(huán)比增幅高達(dá)155.75%,但僅有3幅商住用地成交,成交面積為12
.04萬(wàn)平方米,占供應(yīng)總量的46%。東莞只是冰山一角。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部在5月份的統(tǒng)計(jì),截至5月21日,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗,比去年同期增加三成。 賣地面積減少的直接結(jié)果就是地方土地收入急劇下降。財(cái)政部8月10日公布了全國(guó)政府性基金收支情況:1月~7月累計(jì)全國(guó)政府性基金收入17967億元,比去年同期減少4620億元,下降20.5%。其中,地方政府性基金本級(jí)收入16214億元,同比減少4729億元,下降22.6%,主要是土地出讓成交額大幅下降,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入13490億元,同比減少5009億元,下降27.1%。 而與之相反的是二季度以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)銷售情況逐漸轉(zhuǎn)暖,非制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)出現(xiàn)連續(xù)反彈,銷量逐漸升高,房?jī)r(jià)環(huán)比也在6月、7月企穩(wěn)上漲,這正是國(guó)務(wù)院向各地派出八個(gè)督察組的背景。房產(chǎn)銷售回暖,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流比較充足,但為什么就不愿意像往年一樣積極買地了呢? 在正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房地產(chǎn)銷售上升將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)前景更加樂(lè)觀,促使其向銀行申請(qǐng)貸款買地建房,房地產(chǎn)投資就會(huì)跟著上升,但是在今年這一鏈條被打斷,今年房地產(chǎn)銷售的回暖更多是剛需在降息等政策推動(dòng)下的釋放,雖然投機(jī)成分仍然存在,但并不占主導(dǎo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)前景的信心指數(shù)仍然不高,同時(shí)融資渠道依然被限制,資金來(lái)源同比增速只是剛剛企穩(wěn),所以房地產(chǎn)投資難以跟隨銷售上升而上升。 國(guó)房景氣指數(shù)是房?jī)r(jià)、投資、銷售綜合指標(biāo),反映房地產(chǎn)市場(chǎng)整體景氣度。目前銷售回暖,房?jī)r(jià)小幅下跌,投資大幅下挫,幾股力量導(dǎo)致國(guó)房景氣指數(shù)大幅下降超過(guò)2009年最低值,其主要影響因素當(dāng)然是投資的下降。也就是說(shuō),投資下降表明開(kāi)發(fā)商信心不足,信心不足直接導(dǎo)致了投資下降。 在影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資信心諸多因素中,一個(gè)重要因素上面并未提及:地價(jià)未下降。國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示,到今年年中的時(shí)候105個(gè)城市平均地價(jià)仍在上漲,這顯然是和當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不相稱的。地價(jià)的上漲導(dǎo)致房企購(gòu)地意愿大幅下降,才發(fā)生了上述的土地流拍、購(gòu)置面積創(chuàng)歷史新低的現(xiàn)象。 為什么地方政府不愿意降低地價(jià)呢?是因?yàn)閾?dān)心會(huì)產(chǎn)生通縮-債務(wù)螺旋現(xiàn)象。地價(jià)下降會(huì)導(dǎo)致大量企業(yè)和商家資產(chǎn)價(jià)值縮水,貸款難以償還,這將會(huì)導(dǎo)致進(jìn)一步的收縮。在本輪中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的三角博弈中,地方政府仍然抱著救市幻想,但最受傷的卻是自己。中央政府要求抑制房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇了放棄投資,銷售轉(zhuǎn)暖使其能夠繼續(xù)存活,現(xiàn)金流壓力不大,但由于房企投資減少,地方政府收入急劇減少,地方項(xiàng)目、保障房建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)等直接受土地出讓收入影響的方面,受到?jīng)_擊。正是由于價(jià)格不能完全市場(chǎng)化變動(dòng),土地市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)出清,所以,國(guó)土部不得不下調(diào)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃,由年初的17.26萬(wàn)公頃下降至15.93萬(wàn)公頃。 從以上分析可以看出,地方政府在土地市場(chǎng)上并非按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格規(guī)律行動(dòng),而督查又未認(rèn)識(shí)這一重要問(wèn)題,并未糾正這種行為,因此,土地市場(chǎng)上的情況將會(huì)妨礙經(jīng)濟(jì)早日恢復(fù)上行。
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