阻止房?jī)r(jià)反彈政策要對(duì)癥下藥
2012-08-08   作者:易憲容(社科院金融研究所研究員)  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
 
【字號(hào)

 
  易憲容

  最近,剛出現(xiàn)調(diào)整或房地產(chǎn)泡沫剛擠出的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)好像要發(fā)生逆轉(zhuǎn)了,6月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格按月上升0.02%,結(jié)束樓價(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌。
  為何房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈?住房銷(xiāo)售也會(huì)隨著房?jī)r(jià)上漲而快速增加?有住建部官員指出,當(dāng)前住房銷(xiāo)售的增加90%以上是居民自住需求,或當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲及住房銷(xiāo)售突然放量增加,是由于居民住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)的結(jié)果。真的是這樣嗎?為何這種居民的住房消費(fèi)需求在早幾月沒(méi)有釋放出來(lái)而僅是5月份特別是6月份之后才釋放出來(lái)?如果不把這些問(wèn)題理清楚,要看這次國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)反彈的原因是不可能的。如果房?jī)r(jià)反彈的原因都不清楚,那么如何來(lái)防止房?jī)r(jià)反彈呢?
  可以說(shuō),最近國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的價(jià)格之所以會(huì)出現(xiàn)重新上漲趨勢(shì),有幾個(gè)方面的原因:一是早些時(shí)候,國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的宏觀(guān)調(diào)控,確實(shí)取得了一定成果,住房投機(jī)投資需求也逐漸被擠出市場(chǎng)。但是,隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商價(jià)格向下調(diào)整,住房消費(fèi)者逐漸進(jìn)入,住房銷(xiāo)售開(kāi)始增加,對(duì)國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)的影響也開(kāi)始逐漸在顯示出來(lái)。而且哪個(gè)地方“房地產(chǎn)化”越是嚴(yán)重,這種GDP增長(zhǎng)的影響就越大。這種影響不僅沖擊著房地產(chǎn)業(yè),也沖擊與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè),沖擊到地方政府財(cái)政收入。在這種情況下,如果繼續(xù)保持現(xiàn)有的住房政策,那么隨著房?jī)r(jià)逐漸向下調(diào)整,住房消費(fèi)需求就會(huì)逐漸釋放出來(lái),住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型也會(huì)逐漸地進(jìn)行。
  但是,面對(duì)GDP增長(zhǎng)的下行,政府對(duì)住房市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的工具性又開(kāi)始大行其道。穩(wěn)增長(zhǎng)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策也就是在這樣的背景下出臺(tái)。穩(wěn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)政策不僅在于增加各種重大投資支持,而更為重要的是讓整個(gè)貨幣政策出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。這不僅表現(xiàn)為信貸規(guī)模的量上寬松,如降低銀行的存款準(zhǔn)備金率,而且更為重要的是央行一個(gè)月內(nèi)的短期時(shí)間兩次降息。央行連續(xù)降息不僅表明央行的貨幣政策全面轉(zhuǎn)向,也在于房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的差別化的信貸政策最后一道防線(xiàn)被沖破?梢哉f(shuō),兩年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控最有效或影響最大的住房宏觀(guān)調(diào)控政策就是差別化的信貸政策。如果這道防線(xiàn)被沖破就意味著兩年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀(guān)政策戛然而止。
  在這種情況下,不僅住房消費(fèi)者會(huì)恐慌性進(jìn)入市場(chǎng),因?yàn)樗麄儞?dān)心住房政策的轉(zhuǎn)向又會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的情況,房?jī)r(jià)會(huì)隨著這種政策的轉(zhuǎn)向越來(lái)越高。更為重要的是改變了住房預(yù)期。住房市場(chǎng)預(yù)期改變,必然會(huì)吸引住房投資投機(jī)炒作者重新進(jìn)入市場(chǎng)。盡管一些行政性的住房購(gòu)買(mǎi)限制政策沒(méi)有取消并還在發(fā)揮作用,但是任何行政性管制政策都是不完全的,只要是有利可圖,住房投資投機(jī)炒作就能突破現(xiàn)有的各種住房行政政策限制進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)樵谶@些人看來(lái),他們進(jìn)入市場(chǎng)越早,獲得利益的機(jī)會(huì)就越多,其利潤(rùn)水平就越高。所以,最近房?jī)r(jià)上漲的最為主要的原因是政府宏觀(guān)調(diào)控的轉(zhuǎn)向,是央行貨幣政策逆轉(zhuǎn)。如果國(guó)內(nèi)貨幣政策出現(xiàn)了重大逆轉(zhuǎn),那么要防止房?jī)r(jià)不出現(xiàn)反彈或所謂穩(wěn)定房?jī)r(jià)是不可能的。
  二是隨著央行貨幣政策出現(xiàn)重大的逆轉(zhuǎn),早以蠢蠢欲動(dòng)的各地方政府的軟性托市政策更是從不同的角度來(lái)出臺(tái)。這些軟性的托市政策目的就是要讓開(kāi)始下跌的房?jī)r(jià)不下跌,而且重新開(kāi)始上漲,就是鼓勵(lì)住房投資投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)。在上述兩類(lèi)政策呼應(yīng)下,更是突然改變了當(dāng)前住房市場(chǎng)整個(gè)預(yù)期,各種各樣的住房購(gòu)買(mǎi)者都開(kāi)始涌入市場(chǎng)。這不僅使住房銷(xiāo)售在短期內(nèi)快速增長(zhǎng),而且也使一些城市住房?jī)r(jià)格迅速推高。
  三是盡管近來(lái)中央政府對(duì)住房市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控政策十分堅(jiān)決,也看到問(wèn)題實(shí)質(zhì)所在,比如要堅(jiān)決遏制住房投機(jī)投資需求并建立起遏制住房投機(jī)需求的長(zhǎng)效政策,可以說(shuō)政府決心很大。但是決心歸決心,就不見(jiàn)相應(yīng)的政策出臺(tái)?梢哉f(shuō),如果不針對(duì)性對(duì)住房投機(jī)投資需求進(jìn)行嚴(yán)厲打擊或遏制,只是增加商品房的供應(yīng),增加保障性住房的建設(shè),那么住房市場(chǎng)建造的住房再多也是無(wú)法滿(mǎn)足住房投機(jī)投資者對(duì)住房的無(wú)限需求的 (因?yàn)樽》客稒C(jī)投資的需求是在零及無(wú)限大的區(qū)間)。
  如果不通過(guò)事中及事后嚴(yán)厲的稅收政策打擊住房投機(jī)投資需求,那么市場(chǎng)一定會(huì)認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)住房是有利可圖,再加上最近銀行信貸政策這樣寬松,住房市場(chǎng)投機(jī)投資需求也就會(huì)在這種情況下迅速放大。住房投機(jī)投資需求一進(jìn)入市場(chǎng),其價(jià)格必然上漲。因?yàn),一般?lái)說(shuō),住房投機(jī)投資需求者其出價(jià)水平會(huì)高于住房消費(fèi)者。正是這種市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變,國(guó)內(nèi)一些城市的住房上漲也就必然了。還有,當(dāng)前政府官員在房地產(chǎn)政策上有一個(gè)十分錯(cuò)誤的觀(guān)念,以為購(gòu)買(mǎi)第一套住房都不會(huì)進(jìn)行投機(jī)投資或炒房。這其實(shí)是錯(cuò)的。只要沒(méi)有事中及事后的稅收政策限制,購(gòu)買(mǎi)第一套住房同樣可用作投機(jī)投資,只不過(guò)其杠桿率低一些而已,賺錢(qián)比購(gòu)買(mǎi)二套以上的住房慢一點(diǎn)而已。
  可以說(shuō),在當(dāng)前住房宏觀(guān)調(diào)控政策范圍內(nèi),要真正防止住房市場(chǎng)價(jià)格反彈,就得堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能,真正遏制住房投機(jī)投資的需求,而不是說(shuō)說(shuō)而已。這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)能夠走上健康發(fā)展之路的關(guān)鍵所在。其他任何招數(shù)所起到作用都是十分有限,甚至于可能是負(fù)的作用與影響。

  凡標(biāo)注來(lái)源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社,未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社書(shū)面授權(quán),不得以任何形式刊載、播放。
 
相關(guān)新聞:
· 上海發(fā)文表態(tài)嚴(yán)控樓市 房?jī)r(jià)反彈缺乏政策基礎(chǔ) 2012-07-27
· 厘清房?jī)r(jià)反彈原因方能對(duì)癥下藥 2012-07-24
· 房?jī)r(jià)反彈或是樓市再跌前回光返照 2012-07-23
· 國(guó)土部住建部緊急通知堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈 2012-07-20
· 溫家寶:決不能讓房?jī)r(jià)反彈 2012-07-08
 
頻道精選:
·[財(cái)智]誠(chéng)信缺失 家樂(lè)福超市多種違法手段遭曝光·[財(cái)智]歸真堂創(chuàng)業(yè)板上市 “活熊取膽”引各界爭(zhēng)議
·[思想]夏斌:人民幣匯率不能一浮了之·[思想]劉宇:轉(zhuǎn)型,還須變革戶(hù)籍制度
·[讀書(shū)]《歷史大變局下的中國(guó)戰(zhàn)略定位》·[讀書(shū)]秦厲:從迷思到真相
 
關(guān)于我們 | 版權(quán)聲明 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社版權(quán)所有 本站所有新聞內(nèi)容未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)協(xié)議授權(quán),禁止轉(zhuǎn)載使用
新聞線(xiàn)索提供熱線(xiàn):010-63074375 63072334 報(bào)社地址:北京市宣武門(mén)西大街57號(hào)
JJCKB.CN 京ICP證12028708號(hào)