商業(yè)地產(chǎn)絕非樓市調(diào)控避風港
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2012-08-03 作者:蘇渝(重慶喻明投資公司總經(jīng)理) 來源:上海證券報
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商業(yè)地產(chǎn)像七月的天氣火了起來。 由于樓市調(diào)控新政密集出臺,一系列舉措令住宅市場迅速降溫,然而,商業(yè)地產(chǎn)卻迎來另外一番景象。商業(yè)租售價格開始全線提升,同時伴隨著很多投資熱錢的涌入,甚至以往單純做住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),近期也有意涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。于是,有地產(chǎn)大佬放言;過去十年是住宅時代,未來十年屬于商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)開發(fā)商也經(jīng)常在互問,你做商業(yè)地產(chǎn)了嗎?似乎你還沒有做,那你就不是一個完整的開發(fā)商。更有開發(fā)商干脆直言:“誰擁有城市綜合體,誰就擁有城市的未來”。
于是,我們看到了商業(yè)地產(chǎn)大干快上的場面。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念,以制造“金融產(chǎn)品”的方式開發(fā)及運營商業(yè)地產(chǎn),創(chuàng)造更高的商業(yè)價值的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式大行其道。有開發(fā)商認為,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢,也將是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。在這樣的理念下,在許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營過程中,其前期都會以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等概念大肆炒作,但在進入經(jīng)營階段后卻變得面目全非。因為這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當作物業(yè)促銷手段濫用,給商業(yè)項目的后期運營造成了諸多負面影響,影響了對中小投資者的回報,觸發(fā)了中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐。 在這一模式的忽悠下,加上調(diào)控新政的“火力點”主要瞄準住宅市場,商業(yè)地產(chǎn)并沒有區(qū)分二套房和三套房政策,在首付款為五成的基礎(chǔ)上,商業(yè)地產(chǎn)仍可享受基準利率優(yōu)惠,所以部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)租售比出現(xiàn)倒掛,商業(yè)地產(chǎn)的出租回報遠高于住宅,一些一、二線城市的商鋪,臨街的門面賣到了每平方米幾萬甚至幾十萬,可是投資者依然趨之若鶩。
商業(yè)地產(chǎn)具有高投入、高產(chǎn)出、高風險的特征,是一個有待開發(fā)商、政府、銀行﹙資本﹚、投資者、經(jīng)營者、消費者共同努力的領(lǐng)域,以期良性互動,多方共贏。但現(xiàn)實是,一些城市,放眼望去:不管有沒有口岸價值、商業(yè)價值,滿城都是城市綜合體工地,且言必稱超五星級酒店、高端寫字樓、大型購物中心。城市商業(yè)網(wǎng)點布局毫無章法,缺少科學規(guī)劃,呈失控并正在形成資源浪費之勢。 商業(yè)地產(chǎn)自身的屬性特點,決定了并不適合游資快進快出短暫炒作。其一,門檻比較高,除投資經(jīng)營者外,商鋪所有者并不適合自己來經(jīng)營,總還需要一個尋找租戶的過程,經(jīng)營風險不可小覷。其二,流通性很差,住宅在市場情況下不好,降價也容易在二手房市場出手,而商業(yè)地產(chǎn),包括酒店公寓的轉(zhuǎn)讓,市場就狹窄得多了。 中共中央政治局本周二(7月31日)召開分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作的會議,提出要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實防止房價反彈。在此,筆者還是要提醒商鋪投資者,投資商業(yè)地產(chǎn)要把風險放在首位,想要做活、做旺、做牛商鋪,除選對口岸、優(yōu)選經(jīng)營項目外,對至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認識和準備。 同時,千萬別忘了,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既是印鈔機也可能是絞肉機。沒有正確的“多贏”開發(fā)理念、統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)上下游資源的整合能力、專業(yè)的經(jīng)營團隊打造能力,超強的融資能力,“一窩蜂”大干快上,后果堪憂。 商業(yè)地產(chǎn)不是風平浪靜的維多利亞港灣,很可能是風高浪急的“百慕大”!
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