50%土地溢價率是底線?
2012-07-19   作者:董家聲  來源:北京商報
 
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  7月17日,北京同日溢價成交了四幅經(jīng)營性用地,總價達36.7億元。加上不久前的海淀萬柳和大興龐各莊地塊的溢價成交,似乎北京土地市場從冰封到解凍再到炙手可熱,幾乎僅僅用了不到兩個月的時間。
  事實上,就在今年5月以前,北京土地市場甚至還可以用“淡出鳥來”形容。彼時,土地市場還流行個主題詞,叫“底價成交”,掛出的地塊有人要就算不錯。從2011年四季度到今年6月底,京城土地市場成交住宅用地29宗,成交額僅為256億元左右,且成交地塊大部分以交易起始價成交。甚至有14宗、約220公頃住宅用地因長期無人參與競買,被取消交易。
  暫且不說連日來多幅地塊溢價成交是否意味著土地市場回暖,單就這些地塊的溢價率來看就頗為耐人尋味。中冶五建聯(lián)合體22億元摘得大興舊宮地塊,溢價率45%;中鑫源9.4億元拿下通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊,溢價率45.7%;眾美集團4.8億元競得大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)地塊,溢價率46%;萬柳地塊26.3億元花落中赫置地,溢價率40%。無論地塊品質(zhì)多高,人氣多旺,溢價率也絕對不超過50%,似乎有一道看不見的天花板。
  這其實可以看出政府的良苦用心。一方面不斷推出一些優(yōu)質(zhì)地塊,穩(wěn)定市場預(yù)期;另一方面又必須為地價設(shè)置紅線,嚴防因樓市回暖而引發(fā)地價飆升、地王頻出,從而令調(diào)控陷入被動。從近期塊地競拍過程來看,每塊地都已預(yù)先設(shè)置好價格上限,競拍一旦達到上限,立即轉(zhuǎn)入政策房競拍。從溢價率就可以看出,與2009年土地市場火爆時動輒超過100%溢價率相比還算溫和。
  事實上,土地市場供應(yīng)不足,一直是業(yè)界抱怨的焦點之一。
  而對于國土部門,如果說之前減少住宅用地供應(yīng),是根據(jù)當初房地產(chǎn)市場的變化而主動調(diào)整,現(xiàn)在則表現(xiàn)為有節(jié)制地順應(yīng)市場需求。而當前土地市場的回暖得益于樓市成交回暖的同時,與政府對土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。除了眾所周知的萬柳地塊因稀缺而身價“高貴”,近日成交的幾個地塊的品質(zhì)也相對優(yōu)質(zhì)。
  然而,畢竟溢價率攀升的背后是地價的漲幅,而地價攀升將直接作用于房價。對此相關(guān)部門也不得不謹慎。據(jù)悉,北京市國土局近期將對社會公布第二批擬供應(yīng)項目信息,將對穩(wěn)定市場預(yù)期起到關(guān)鍵作用。穩(wěn)健的土地供應(yīng)對于宏觀經(jīng)濟“保增長”以及緩解財政收入意義更可謂重大?梢灶A(yù)見,政府土地政策的平衡必將持續(xù)。
  業(yè)內(nèi)分析,之前樓市整體的不景氣,對于各大房企而言,面對庫存量激增,減緩拿地實屬無奈之舉。隨著樓市轉(zhuǎn)暖,開發(fā)商看好未來土地市場的發(fā)展,拿地補貨,甚至搶占先機,自然也是理所當然。倘若沒有溢價率“紅線”,土地市場的上升勢頭還著實難以預(yù)料,溢價率50%能否被超越,隨著未來調(diào)控加大預(yù)調(diào)和微調(diào)的新變化,土地市場走向如何,人們將拭目以待。
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