當(dāng)前樓市調(diào)控又到了關(guān)鍵時(shí)期。在重點(diǎn)城市成交水平持續(xù)回升、百城房?jī)r(jià)指數(shù)連降9月后首次上漲、買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期改變等背景下，房?jī)r(jià)三季度反彈將成大概率事件。這是調(diào)控部門(mén)不愿看到的。
　　樓市調(diào)控之所以出現(xiàn)上述困境或?qū)擂危�主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)鉗制。相比2009年經(jīng)濟(jì)刺激時(shí)財(cái)政政策的“大手筆”，4月底以來(lái)本輪刺激經(jīng)濟(jì)政策主要仰仗貨幣政策。但是，本輪刺激政策需要面對(duì)的情況更為復(fù)雜。2009年以來(lái)上中下游全面擴(kuò)張到2011年全面收縮，造成上下游產(chǎn)能過(guò)剩和嚴(yán)峻的庫(kù)存消化壓力。在產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩造成需求端減產(chǎn)和新訂單萎縮的情況下，主要依賴(lài)貨幣政策（控制過(guò)熱更有效）的刺激而缺乏財(cái)政手段（抑制過(guò)冷更有效）的使用，難以起到立竿見(jiàn)影的效果。這使得經(jīng)濟(jì)放緩的跨度延長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)尋底和筑底將延續(xù)到三季度甚至更長(zhǎng)時(shí)期。因此，我們看到的是，即使4月底以來(lái)上萬(wàn)億投資項(xiàng)目放行，關(guān)鍵行業(yè)向民間資本敞開(kāi)大門(mén)，但仍舊難以讓需求端極度疲軟的狀態(tài)發(fā)生改變。近期發(fā)布的PMI和匯豐PMI數(shù)據(jù)雙雙再次回落并創(chuàng)階段性新低，就很能說(shuō)明問(wèn)題。同時(shí)，去年還處于饑渴狀態(tài)的企業(yè)信貸需求，現(xiàn)今卻對(duì)銀行信貸不感興趣。
　　房地產(chǎn)似乎是上中下游產(chǎn)業(yè)中唯一亮點(diǎn)，主要城市6月不僅完全走出了傳統(tǒng)淡季的陰霾，而且創(chuàng)出了限購(gòu)以來(lái)的單月銷(xiāo)售新高，連續(xù)兩個(gè)月快速上漲。當(dāng)前，樓市復(fù)蘇有兩個(gè)支撐：貨幣政策確定性寬松的背景下，最受益的就是高杠桿的行業(yè)，這是支撐樓市回暖的一個(gè)驅(qū)動(dòng)力；政策確定性見(jiàn)底和管理層對(duì)地方微調(diào)容忍度上升是支撐樓市回暖的另一個(gè)驅(qū)動(dòng)力�？梢源_定的是，貨幣政策繼續(xù)放松未來(lái)會(huì)延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的買(mǎi)方和賣(mài)方也將繼續(xù)受益，這對(duì)回暖預(yù)期只會(huì)有加固的作用而不會(huì)弱化和反轉(zhuǎn)。近期我們觀察到的一個(gè)新現(xiàn)象是，地方政府微調(diào)方向正在發(fā)生變化。各地突破限購(gòu)和限貸的“闖關(guān)”行動(dòng)被叫停，但這并不完全意味著政策處于“不加碼，不上碼”的停滯狀態(tài)，除了為管理層默認(rèn)的剛需刺激政策微調(diào)外，各地打限購(gòu)限貸擦邊球，甚至“只做不說(shuō)”的暗地行動(dòng)會(huì)愈演愈烈。
　　近幾個(gè)月各地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量的回升，只是暫時(shí)緩解開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力，不足以提升開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。2012年1-6月，全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積同比下降28%，住宅類(lèi)用地成交面積下降44%。2009-2011年的全國(guó)新開(kāi)工面積平均增速達(dá)23%，2010年41%的新開(kāi)工增速更是創(chuàng)造了本世紀(jì)以來(lái)新開(kāi)工增長(zhǎng)的最高水平。按照兩年的建設(shè)周期，2011-2013年應(yīng)該是房地產(chǎn)供應(yīng)的高峰期。如果購(gòu)房者以剛需為主導(dǎo)，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將被迫處于消化庫(kù)存的境地，加速開(kāi)工和拿地的積極性難以提升。
　　房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不開(kāi)工，地方政府財(cái)政收入和項(xiàng)目投資的計(jì)劃就無(wú)法實(shí)施，而這一困局將會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的下滑變得越來(lái)越嚴(yán)峻。因此，地方政府突破限購(gòu)、限貸的政策約束，以加速庫(kù)存消化和扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)前景預(yù)期，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)回暖的意圖就越來(lái)越強(qiáng)烈。5-6月，“穩(wěn)增長(zhǎng)”被置于更加重要的位置，地方政府曾一度寄希望于國(guó)家在限購(gòu)、限貸政策上有所松綁，但四部委十天內(nèi)對(duì)于“房地產(chǎn)調(diào)控不放松，地方應(yīng)致力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”的連續(xù)表態(tài)，加上多地公開(kāi)闖關(guān)限購(gòu)、限貸政策再次被叫停，明確國(guó)家對(duì)于地方微調(diào)的容忍底線(xiàn)，即限購(gòu)和限貸政策的紅線(xiàn)不能碰。因此，地方對(duì)于政策的突破只能轉(zhuǎn)入地下和以“只做不說(shuō)”的方式進(jìn)行，利用輿論造勢(shì)市場(chǎng)回暖，利用限購(gòu)、限貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的模糊地帶等等。
　　在限購(gòu)、限貸政策的作用下，加上長(zhǎng)期懸于頭頂?shù)母邘?kù)存壓制，樓市成交規(guī)�；嘏�的價(jià)格拉動(dòng)效應(yīng)有限。隨著經(jīng)濟(jì)的下滑，中央對(duì)于地方“微調(diào)”政策的容忍度在微妙上升。因此，未來(lái)我國(guó)樓市回暖之路已經(jīng)相當(dāng)明確，5-6月份的回暖，貨幣政策微調(diào)的影響占主導(dǎo)，而未來(lái)樓市回暖，除了貨幣政策的影響外，地方政府“微調(diào)”的影響正在加大。