住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場(chǎng)上的投機(jī)性需求基本上被擠出了市場(chǎng)。
此前，北京市住建委等相關(guān)部門也曾說過，現(xiàn)在市場(chǎng)上90%以上都是自住型需求，投資投機(jī)性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問，那為何近期房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了騷動(dòng)呢？成交量放大、部分城市價(jià)格微漲、地王又現(xiàn)、千人排隊(duì)拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份房?jī)r(jià)上漲城市比4月份多一倍。
以筆者分析，在限購政策沒有任何松動(dòng)的情況下，應(yīng)該說這波行情主要是自住型剛需拉動(dòng)的。宏觀背景是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，穩(wěn)增長(zhǎng)被提至重要位置，開發(fā)商等大肆散布放松房地產(chǎn)調(diào)控來穩(wěn)增長(zhǎng)的輿論氛圍，以此忽悠剛需入市。而自住型剛需由于預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，因此，從去年初最嚴(yán)厲調(diào)控至今一直在等待觀望，沒有實(shí)施購買行為。近期在開發(fā)商忽悠下，在存款準(zhǔn)備金率和利率下調(diào)的宏觀微調(diào)下，剛性需求開始騷動(dòng)而集中投入購買，集聚了一年多的剛需集中釋放出來，成為推動(dòng)這波行情的主要原因。
但不可否認(rèn)的是，從市場(chǎng)觀察到，第二套房的改善性需求和投資性需求也已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，一些地方政府放松或者變相放松限購政策致使一小部分投資投機(jī)性需求渾水摸魚進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)形成一定的需求壓力。因此，可以斷定目前市場(chǎng)需求中并不是純而又純的自住型剛需，還有一部分改善性和投資性需求，也不排除有一部分投機(jī)性需求。說“投機(jī)性需求基本上被擠出了市場(chǎng)”言之尚早。
基本判斷是，只要限購政策不退出，那么，市場(chǎng)中的自住型剛需就對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)不成威脅，動(dòng)搖不了房?jī)r(jià)整體下行的大勢(shì)，改變不了房?jī)r(jià)逐步走低的方向。只要是自住型剛需集中釋放推動(dòng)的房?jī)r(jià)微漲，那么，這種微漲很快就會(huì)消退。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購買后就會(huì)退出市場(chǎng)，不像投機(jī)性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿足自住型剛需的供給渠道多、數(shù)量大。商品房市場(chǎng)的中小戶型住房，正在加快建設(shè)的保障性住房都將很快投入市場(chǎng)。
這里面的一個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)是，旨在徹底打壓和擠出投資投機(jī)性需求的力度不能減輕。就目前而言，投資投機(jī)性需求被基本擠出市場(chǎng)也只是主觀估計(jì)而已，尚沒有具體數(shù)據(jù)進(jìn)行縝密論證。最為擔(dān)心的是地方政府明里暗里變相松懈放水限購政策，頻繁做小動(dòng)作，使得投資投機(jī)性需求繞道進(jìn)入市場(chǎng)，使得限購等殺手锏政策名存實(shí)亡。筆者始終認(rèn)為，必須堅(jiān)決叫停揚(yáng)州利用財(cái)政資金獎(jiǎng)勵(lì)購房等明顯違背調(diào)控政策的行為。對(duì)于違背調(diào)控政策的地方政府的小動(dòng)作，露頭就打，絕不手軟，絕不拖延。
總之，只要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，只要限購政策不松懈不退出，地王出現(xiàn)、房?jī)r(jià)微漲、千人排隊(duì)搶購樓盤等都只不過是曇花一現(xiàn)罷了。