當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正面臨微妙變化。雖然全國房價仍未止跌，但近幾個月多數(shù)城市住宅成交量持續(xù)攀升，甚至多地驚現(xiàn)“日光盤”。另外，隨著宏觀經(jīng)濟增長乏力，“穩(wěn)增長”成為經(jīng)濟政策的重心。這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢備受關(guān)注。
近日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)改委、省國土資源廳、省人民政府金融服務(wù)辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局等6個部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出了多項政策措施，其中以扶持剛需為主導(dǎo)思想。此舉又引起諸多猜測。
首先，分析一下此番河南樓市新政出臺的背景。本輪房地產(chǎn)調(diào)控始自2009年12月，至今歷時兩年半，調(diào)控成效明顯。然而與此同時，土地市場低迷致使土地出讓金大減，房地產(chǎn)成交量萎縮也影響了房地產(chǎn)稅收，很多城市財政收成失色。另外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工面積這兩項指標(biāo)“跳水”，諸多上下游行業(yè)也陷入蕭條，進而殃及地方GDP。在此形勢下，去年四季度以來，幾十個城市陸續(xù)微調(diào)了房產(chǎn)調(diào)控政策。
值得關(guān)注的是，這些對調(diào)控政策松綁的城市，多只針對某個環(huán)節(jié)，進行單項措施調(diào)整，比如公積金貸款優(yōu)惠、首套房信貸利率下調(diào)、購房給補貼、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。此番河南多個部門聯(lián)合出臺一攬子措施，倒甚為少見。由此反映出，在房地產(chǎn)調(diào)控和行業(yè)管理方面，部分地方政府正在進行系統(tǒng)性思考和實踐。另外，從國家層面看，去年以來多次強調(diào)調(diào)控不動搖，但與過去不同的是，今年更強調(diào)差異化的信貸與稅收政策，一方面繼續(xù)抑制投資投機需求，另一方面開始保護剛需。
再略析河南新政內(nèi)容。從文件名稱可知，新政緊扣“剛性需求”，迎合了國家政策導(dǎo)向。保護剛需的內(nèi)容主要有三：其一，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房。這是最重要的一條。2010年以來，國家有關(guān)部門在認(rèn)定首套房上，既認(rèn)貸又認(rèn)房，一個家庭即便名下無房，但以前曾利用貸款購過房，也須按二套房辦貸款（即首付六成，利率1.1倍）。而這條新政，意味著“只認(rèn)房不認(rèn)貸”。
從道理上講，只認(rèn)房不認(rèn)貸，比認(rèn)房又認(rèn)貸，更合乎情理。而在房價上漲時期，寧可誤傷一千，不可漏網(wǎng)一人，也能理解；但在當(dāng)前房價持續(xù)下跌之際，加強對剛需的保護，減少誤傷，也無可指摘。不過，此事頗為糾結(jié)。房貸政策由央行和銀監(jiān)會說了算，河南省金融管理部門（省政府金融服務(wù)辦公室、人民銀行鄭州中心支行、河南監(jiān)管局），有權(quán)調(diào)整轄區(qū)內(nèi)的房貸政策嗎？幾大國有銀行哪能輕易服管？
其二，金融機構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予首套房基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。2008年四季度和2009年，在國家強力救市背景下，銀行曾對首套房貸利率普遍打七折，2010年后利率不斷上升，去年下半年，少數(shù)商業(yè)銀行甚至一度飆升至1.1倍。今年以來，在國家方針指導(dǎo)下，首套房貸利率持續(xù)下滑，如今八五折已屬常見，個別銀行驚現(xiàn)七五或八折利率。河南新政雖明確最低可打七折，但多數(shù)銀行不會如此，估計八五折將成主流。
其三，各地合理提高住房公積金貸款額度，提高幅度原則上不低于原貸款額度的15%；購買套型建筑面積90平方米以下首套自住房，首付房款比例下調(diào)至不低于20%。不同于在商業(yè)貸款政策方面的弱勢，地方政府在公積金貸款政策方面掌握著話語權(quán)。首套房貸首付重新低至20%，說明其對剛需的支持力度很強。
很多人認(rèn)為河南樓市新政是赤裸裸的救市，有悖于中央調(diào)控精神。筆者認(rèn)為，河南新政與去年11月放松限購的佛山新政不同，亦與今年2月涉及保護二套改善需求的蕪湖新政不似，此政緊扣“剛性需求”，并未“越雷池”。值得觀察的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房新標(biāo)準(zhǔn)，能否行得通。不管如何，河南新政不宜厚非，更不代表國家調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。一手抑制投資投機需求，一手保護剛需，兩手都要硬，仍是下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。