上周降息,如同春雷,預(yù)示著貨幣政策實(shí)質(zhì)性寬松階段的來(lái)臨。與之相伴,房貸政策趨松的信號(hào)同樣顯著。據(jù)報(bào)載,降息當(dāng)天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“銀發(fā)[2012]142號(hào)”的“特急”文件:貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍,個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率0.7倍。
房貸怎么了,難道要重回2009年地寬松程度?受國(guó)際金融危機(jī)的沖擊,我國(guó)經(jīng)濟(jì)于2009年一季度觸底,最低增幅為6.2%,為了刺激經(jīng)濟(jì),國(guó)家出臺(tái)了“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”和超寬松的貨幣政策。個(gè)人房貸也大幅放松,其中首套房貸利率最低七折,首付最低二成。
央行此特急文件,頗具深意。官方和智囊機(jī)構(gòu)原本認(rèn)為這輪經(jīng)濟(jì)下行,將會(huì)于今年一季度觸底,結(jié)果4月份的很多數(shù)據(jù)表明,經(jīng)濟(jì)仍在下滑,于是5月以來(lái),國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)政策頻頻出臺(tái)。信貸政策是重要工具,降息與貸款利率打折,皆是價(jià)格型調(diào)整手段,有助于降低貸款者的融資成本。另外,也有政府財(cái)政吃緊的因素。1-5月全國(guó)財(cái)政收入比去年同期增長(zhǎng)12.7%,增幅同比回落19.3個(gè)百分點(diǎn)。收入增幅明顯回落的主要原因之一,就是商品房銷售額同比下降9.1%,比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。
房貸利率可打七折,明白無(wú)誤地表明房貸政策還將進(jìn)一步寬松化,尤其是針對(duì)首套房。今年以來(lái),對(duì)于自住需求的扶持,主要體現(xiàn)在首套房貸方面。前段時(shí)間,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人接受新華社記者專訪時(shí)講得明白:“要在中央統(tǒng)一政策框架內(nèi),落實(shí)好對(duì)居民家庭購(gòu)買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策!敝醒胧潜Wo(hù)剛需的,但僅限于首套房,而且還僅限普通自住房。
值得關(guān)注的是,央行文件一出,很多人猜測(cè)房貸將全面放松。事實(shí)或許并非如此。
其一,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策寬松程度有限。2008年9-12月,曾連續(xù)五次降息,而當(dāng)前只有一次。2009年上半年CPI出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),也即通縮,而今年5月份的CPI創(chuàng)近23個(gè)月新低,卻仍高達(dá)3%,這就制約了今年貨幣政策放松的空間。另外,2008-2009年為了救經(jīng)濟(jì),打斷了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程,而當(dāng)前國(guó)家仍然不斷強(qiáng)調(diào)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。2009年新增貸款近10萬(wàn)億元,而今年預(yù)計(jì)只有8萬(wàn)億元左右,在此形勢(shì)下,個(gè)人房貸的放貸規(guī)模及政策優(yōu)惠,注定難與彼時(shí)比肩。
其二,房地產(chǎn)調(diào)控從緊的主基調(diào)沒(méi)變,抑制房?jī)r(jià)仍是調(diào)控主目標(biāo)。2009年,房地產(chǎn)調(diào)控全面放松,而今年仍緊巴巴。前段時(shí)間,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人接受新華社記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào):堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖,要嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策,堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。由此可見(jiàn),房貸政策脈絡(luò)清晰:三套及以上停貸年內(nèi)不會(huì)取消,二套房貸從嚴(yán)還將持續(xù)到下半年,預(yù)計(jì)年內(nèi)改善需求政策松綁別存奢望,除非宏觀經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期,“保增長(zhǎng)”壓力過(guò)大,才會(huì)重新加大刺激樓市需求的力度,涉及二次改善需求。
總而言之,央行放大個(gè)人房貸的打折尺度,反映出對(duì)于剛需的保護(hù),而二套房貸仍得看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì),現(xiàn)階段只能將房貸政策定性為“有保有壓”,更加注重差異化對(duì)待不同性質(zhì)的購(gòu)房需求。況且,央行將房貸折扣最大放至七折,并不意味著商業(yè)銀行都愿意這么干。