當(dāng)前中國(guó)不存在全局性房地產(chǎn)泡沫,但部分熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的背景下,房地產(chǎn)需求空間仍然很大,商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一,但要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期大幅波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫情況的分析和判斷
判斷房地產(chǎn)領(lǐng)域是否存在泡沫問(wèn)題,國(guó)際上常用一些指標(biāo)包括租售比、房?jī)r(jià)收入比、住房空置率、住房可支付性指數(shù)等來(lái)判斷。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性和方法的科學(xué)性,本文選取房?jī)r(jià)收入比和住房租售比兩個(gè)指標(biāo)來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷。
。ㄒ唬┗诜?jī)r(jià)收入比判斷,當(dāng)前中國(guó)不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫,但熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房?jī)r(jià)收入比一般定義為一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍,其具有計(jì)算簡(jiǎn)便、含義直觀的特點(diǎn),但最大缺點(diǎn)和應(yīng)用難點(diǎn)則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。
很長(zhǎng)一段時(shí)間里,中國(guó)學(xué)者經(jīng)常引用世界銀行的“4至6倍”作為房?jī)r(jià)合理區(qū)間的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”。事實(shí)上,由于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大,房?jī)r(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對(duì)化的合理區(qū)間。世界銀行曾在全球調(diào)查了96個(gè)國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比平均為8.4,其中,最大值為30,最小值為0.8,而美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的最高值也沒(méi)有超過(guò)5倍,仍處于“4至6倍”的所謂“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。
我們認(rèn)為,評(píng)價(jià)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平是否合理,不宜用一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比去評(píng)估另一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比,而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房?jī)r(jià)收入比的多年均值作為評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)水平是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。一旦房?jī)r(jià)收入比突然較多地偏離多年均值,則通常預(yù)示著短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了異常變化。
2.判斷結(jié)論:中國(guó)不存在全局性泡沫,但北京、上海、海南等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。
1997年以來(lái),全國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比均值為8.4倍,2011年的房?jī)r(jià)收入比為7.4倍,創(chuàng)1997年以來(lái)的新低。用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量,從全國(guó)范圍來(lái)看,目前全國(guó)城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價(jià)是有收入水平支撐的,房?jī)r(jià)總體水平尚處于合理范圍之內(nèi),目前全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不存在全局性泡沫。
雖然用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量,全國(guó)的房?jī)r(jià)水平尚處于正常范圍內(nèi),但必須看到,房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng),用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)來(lái)衡量北京、上海、海南等部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià),可以發(fā)現(xiàn)這些城市的房?jī)r(jià)收入比顯著高于其歷史均值水平,房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例,1999-2006年,北京市房?jī)r(jià)收入比均值為13.6倍。從2007年開(kāi)始,北京的房?jī)r(jià)收入比快速上升。其中,2010年北京的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)24.1倍,為1999年以來(lái)的最高水平。2011年北京市的房?jī)r(jià)收入比回落到19.3倍,但仍顯著高于1999-2006年的均值水平,北京市的房?jī)r(jià)仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。
。ǘ┗诜课葑馐郾扰袛,當(dāng)前北京、上海等地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房屋租售比是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值,通常指每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。
一般來(lái)說(shuō),買房可能存在投機(jī)的成分,但租房則更多是實(shí)際居住需求。因此,根據(jù)房屋租售比來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為200:1到300:1,比值越高,說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)需求越大。
2.判斷結(jié)論:北京、上海等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。由于缺少全國(guó)范圍內(nèi)的租房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù),本文僅對(duì)北京和上海的租售比進(jìn)行了計(jì)算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來(lái)看,2007-2010年,北京商品房租售比平均為305.6倍,上海商品房租售比則平均為258.1倍,均比2000-2006年的平均數(shù)提高了近一倍;2010年北京的商品房租售比高達(dá)360倍,上海的商品房租售比高達(dá)327倍,均為2000年以來(lái)的最高水平。
其中,從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經(jīng)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)上限300:1。因此,根據(jù)房屋租售比指標(biāo)判斷,目前北京、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯泡沫。
綜上分析,中國(guó)并沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫。但北京、上海等一些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,已超出一般居民的支付能力,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在一定泡沫,需要引起高度重視。
中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸
。ㄒ唬嫶蟮膭傂孕枨蟮於酥袊(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域不會(huì)硬著陸的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
對(duì)于剛性需求占比大的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,就很少會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)一跌再跌的現(xiàn)象,因?yàn)橹灰康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了實(shí)質(zhì)性調(diào)整,就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場(chǎng)。因此,要分析中國(guó)包括北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)硬著陸,還是要看房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的剛性供需情況。
1.全國(guó)范圍內(nèi)住宅總體仍呈現(xiàn)供小于需態(tài)勢(shì)。
。1)中國(guó)住宅剛性需求情況。中國(guó)住房消費(fèi)需求可分為三部分:第一部分是城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求,包括主動(dòng)融入(農(nóng)民工)或被動(dòng)卷入(失地農(nóng)民)城市化的農(nóng)民,以及畢業(yè)留城的大學(xué)生。第二部分是人口和家庭結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的需求,主要指一些到了結(jié)婚成家年齡帶來(lái)的住房需求。第三部分是收入水平提高帶來(lái)的需求,即城鎮(zhèn)居民的改善型購(gòu)房需求。
綜上,預(yù)計(jì)中國(guó)未來(lái)每年新增住房消費(fèi)需求約有13.05億平方米。值得強(qiáng)調(diào)的是,上述計(jì)算僅僅考慮了新增需求量,房改后多年積累的住宅消費(fèi)存量缺口尚未考慮。因此,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性住房消費(fèi)需求非常龐大。
(2)中國(guó)住宅供給情況。土地資源是制約房地產(chǎn)供給的最主要因素。粗略計(jì)算,當(dāng)前全國(guó)尚未開(kāi)工的住宅用地大約可以建成25億平方米的住宅房屋,未竣工的住宅用地大約可以建成53億平方米的住宅房屋,加上已建成的待售商品房面積1.7億平方米,共計(jì)約可以提供80億平方米的房屋,其中可能還有部分住房已經(jīng)通過(guò)預(yù)售對(duì)外銷售了。
從供需數(shù)據(jù)來(lái)看,這些供給僅用來(lái)消化存量需求缺口都不夠,上面計(jì)算未來(lái)每年的新增住宅需求量還需要通過(guò)新批土地來(lái)供給,而土地資源的有限性決定了未來(lái)土地供應(yīng)的緊張局面只會(huì)比以往更為嚴(yán)峻而不會(huì)更加寬松。
2.北京、上海等城市住宅供需也呈緊張態(tài)勢(shì)。
從北京、上海來(lái)看,其住宅供需也存在一定缺口,呈現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)。因此,從實(shí)際供需數(shù)據(jù)來(lái)看,中國(guó)全國(guó)范圍內(nèi),包括北京、上海等具體城市中,居民對(duì)住房的需求是剛性的,數(shù)量也是巨大的,而且將會(huì)是持續(xù)的,房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴跌的可能性很小。
當(dāng)然,所有潛在的需求不一定都轉(zhuǎn)化為真實(shí)的有效購(gòu)買需求,部分需求還將通過(guò)租房來(lái)滿足,但是這樣的供需情況奠定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
。ǘ┓康禺a(chǎn)領(lǐng)域的低杠桿率為中國(guó)化解可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)提供了時(shí)間和空間。
盡管中國(guó)房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性,但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國(guó)家高得多,二手房市場(chǎng)的抵押品放貸率也只有60%左右。中國(guó)老百姓對(duì)住房看得很重,輕易不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式的大量“止贖”。而且中國(guó)人不喜歡大量負(fù)債,家庭的整體負(fù)債率很低。2010年,住戶貸款/GDP只有28%,而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年,美國(guó)的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。中國(guó)房地產(chǎn)按揭貸款只占GDP的12%,比美國(guó)低了60個(gè)百分點(diǎn),按揭貸款證券化率為零。
綜合上述情況,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能引致的風(fēng)險(xiǎn)將主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo),并不會(huì)像美國(guó)那樣由于房地產(chǎn)金融的去杠桿化而引起整個(gè)金融市場(chǎng)的塌陷。同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過(guò)程,也會(huì)因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時(shí)滯,從而為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了必要的時(shí)間和空間。
(三)防止住房?jī)r(jià)格暴跌,政府仍有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。
當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格回落,是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果,并非房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)所造成。當(dāng)前在防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)“暴跌”的同時(shí),也要防止市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。下一階段,應(yīng)在堅(jiān)持本次調(diào)控政策措施的同時(shí),抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效制度的研究和政策儲(chǔ)備,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)由調(diào)控狀態(tài)向自主性增長(zhǎng)平滑有序轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場(chǎng)下行不會(huì)導(dǎo)致銀行體系崩潰
深入分析來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控,房地產(chǎn)市場(chǎng)下行不會(huì)導(dǎo)致銀行體系的崩潰。
首先,中國(guó)銀行體系中房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占比相對(duì)較低。截至2011年末,主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.73萬(wàn)億元,占各項(xiàng)貸款余額的20.1%,這與許多歐美銀行房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)占比動(dòng)輒占半壁江山的情況有很大不同。主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速也在逐步回落,2011
年同比增長(zhǎng)13.9%,比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)。
其次,中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品極少,中國(guó)不存在類似美國(guó)系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。次貸危機(jī)前,美國(guó)金融機(jī)構(gòu)將各種“零首付”貸款以及只付利息的抵押貸款進(jìn)行了多重包裝,導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的相互傳染并放大,進(jìn)而引發(fā)沖擊美國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。而中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品數(shù)量極少,風(fēng)險(xiǎn)特征相對(duì)簡(jiǎn)單。
再次,從貸款具體結(jié)構(gòu)看,房地產(chǎn)相關(guān)貸款結(jié)構(gòu)合理。以工商銀行為例,截至2011年3季度末房地產(chǎn)相關(guān)貸款結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):
第一,抵押品充足的個(gè)人住房按揭貸款是主體。截至2011年3季度末,工行房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款占總貸款的21.98%,其中個(gè)人住房貸款占15.1%。
第二,貸款主要支持居民合理的個(gè)人住房融資需求,單戶貸款額度較小。截至2011年3季度末,工行個(gè)人住房貸款戶均余額21.33萬(wàn)元,其中:50萬(wàn)元(含)以下貸款余額占比為68.85%,且絕大部分為自住性住房,一套房按揭占比95.31%。
第三,個(gè)人住房貸款抵押率(貸款余額/抵押物評(píng)估值)為37.61%,剩余成數(shù)(貸款余額/抵押物評(píng)估價(jià)值)在8成以上的個(gè)人按揭貸款余額為零,房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)貸款質(zhì)量影響可控。
綜上,房地產(chǎn)相關(guān)貸款質(zhì)量良好,這在不良率指標(biāo)上也能得到驗(yàn)證。
而在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的大背景下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍有很大的空間,房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生硬著陸的可能性很小。這是商業(yè)銀行面臨的歷史機(jī)遇,所以商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一,但與此同時(shí),也要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)的暴漲暴跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
。ū疚南祩(gè)人觀點(diǎn),與所在機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān))