“新土改”能否消解小產(chǎn)權(quán)房尷尬
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2012-05-27 作者:徐立凡 來源:京華時(shí)報(bào)
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5月25日,深圳正式啟動(dòng)以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為核心原則的土地管理制度改革。國土資源部部長徐紹史說:“這是我國土地管理制度改革歷史上又一次里程碑式的重大抉擇。” 之所以如此評價(jià),是因?yàn)樯钲凇靶峦粮摹奔缲?fù)著完成土地確權(quán),深化土地資源市場化、資本化配置,為小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問題尋找解決辦法等重任。深圳土地制度改革要破解的課題,是全國許多城市面臨的共性問題。深圳“新土改”的成敗,不僅具有區(qū)域意義,也具有全國意義。 深圳“新土改”的重點(diǎn)和難點(diǎn),首先是解決違法建筑問題。據(jù)統(tǒng)計(jì),深圳小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑占全市總建筑面積的四成以上,用剛性手段全部清除,顯然不現(xiàn)實(shí),還會(huì)對原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)和集體利益造成沖擊。深圳的改革方案透露,將依據(jù)“依現(xiàn)狀、依改造”的原則,對土地、房產(chǎn)進(jìn)行分開確權(quán),或在“房地合一”框架下,通過土地權(quán)益書、作價(jià)入股等方式進(jìn)行確權(quán)。也就是說,對小產(chǎn)權(quán)房,將不再一拆了之,而可能通過“贖買”的方式,讓其有機(jī)會(huì)“轉(zhuǎn)正”。 在現(xiàn)行土地制度體系中,小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的生存空間。但是,土地確權(quán)的落后,農(nóng)村集體土地收益過低,城市化的提速,以及高房價(jià)共同創(chuàng)造了小產(chǎn)權(quán)房生存和壯大的空間。從市場的角度說,小產(chǎn)權(quán)房對于滿足剛性需求、平抑商品房價(jià),不是沒有作用。解決集聚于小產(chǎn)權(quán)房上的現(xiàn)實(shí)與政策矛盾,需要思維創(chuàng)新。 給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的機(jī)會(huì),也不是沒有風(fēng)險(xiǎn)。首先,在現(xiàn)有制度約束下,農(nóng)村土地收益遠(yuǎn)低于城市土地。如果不放寬農(nóng)村土地使用權(quán)“變現(xiàn)”的約束,無論是對土地、房產(chǎn)分開確權(quán)還是統(tǒng)一確權(quán),都不能帶來明確的利益預(yù)期,土地確權(quán)就可能遭到冷遇。其次,對小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”作價(jià),不易確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果定價(jià)不合適,既可能損害農(nóng)村土地和小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主利益,也可能抬高平均房價(jià),形成不恰當(dāng)?shù)臉鞘蓄A(yù)期。再次,什么樣的小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正,需要明確標(biāo)準(zhǔn)。 從根本上說,小產(chǎn)權(quán)房之所以繁榮,不僅因?yàn)榫哂袃r(jià)格優(yōu)勢,更因?yàn)檗r(nóng)村土地收益與城市土地收益落差太大。因此,在妥善處理小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問題的同時(shí),不能忘記對土地制度的完善。而完善的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)既有利于城市化發(fā)展需求,又盡量平衡城鄉(xiāng)土地收入差距。只有這樣,土地使用現(xiàn)狀與土地制度之間的脫節(jié)才可能接上,小產(chǎn)權(quán)房帶來的制度尷尬才有望消解。
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