2012年保障房投資對沖力度有多大
2012-03-01   作者:巴曙松  來源:中國經(jīng)濟時報
 
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  巴曙松

  從某種程度上講,2012年房地產(chǎn)走勢影響到許多宏觀指標(biāo)。從最新數(shù)據(jù)看,2011年12月房地產(chǎn)投資增速27.9%,尚在高位。盡管2012年房地產(chǎn)投資趨于回落是一個共識,但回落到什么程度,帶來多大沖擊卻分歧巨大,分歧的關(guān)鍵點在房地產(chǎn)回落程度,既有可能是一個事關(guān)調(diào)控之下的周期性調(diào)整,也有可能是更長期的趨勢調(diào)整。
  海外有投資機構(gòu)曾發(fā)表報告稱中國房地產(chǎn)在當(dāng)前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一,放到2012年的環(huán)境中,似乎并不為過。從大的角度來看,2012年房地產(chǎn)回落程度將主要取決于三個方面:其一是房地產(chǎn)投資下滑的程度;其二是保障房投資的對沖力度;其三是房地產(chǎn)金融風(fēng)險釋放范圍和程度。
  從目前可以觀察和追蹤的線索來看,房地產(chǎn)投資下滑風(fēng)險已經(jīng)在釋放,考慮保障房這個外生變量之后,2011年和2012年的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)使用需要特別注意,數(shù)據(jù)與事實之間偏離趨勢不可忽略,從這個角度看,2012年中國房地產(chǎn)投資下滑可能比想象要低。新開工和在建面積增速與房地產(chǎn)銷量增速之間的偏離趨勢,顯示房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)可能有所高估;房地產(chǎn)新開工和在建面積與鋼材、水泥使用量同比增速之間的偏離趨勢,進(jìn)一步驗證了部分新開工和在建項目并未完全形成真實投資,也未顯著形成對相關(guān)行業(yè)的顯著拉動?傮w來看,如果扣除這個高估,房地產(chǎn)投資已在事實上開始下滑,因此,2012年雖然會下滑,但下滑幅度可能要比一般預(yù)測低一些。

  2012年保障房在建規(guī)模測算

  保障房投資規(guī)模取決于在建項目的套數(shù)或面積,理論上,如果能夠測算出在建規(guī)模,即可按照保障房項目開發(fā)成本和開發(fā)節(jié)奏計算出每個季度形成的實際投資完成額。
  目前,在數(shù)據(jù)極為有限的情況下,對過去三年的保障房開工、竣工和在建情況進(jìn)行粗略估算,并需要具體考察以下三點情況。
  第一,2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工590萬套,竣工33萬套,基本建成370萬套。據(jù)此可以測算,2010年開工的保障房尚有560萬套在2011年全部處于在建過程,考慮到2011年四個季度保障房累計新開工數(shù)量分別為100萬套、566萬套、986萬套、1033萬套,因此,把2010年已開工、2011年在建與2011年新開工的規(guī)模疊加在一起,可以測算2011年四個季度的保障房在建規(guī)模為:660萬套、1126萬套、1546萬套、1593萬套。
  第二,保障房建設(shè)期雖然少于商品房,但至少也要2—2.5年才能完成從項目規(guī)劃、項目落地、新開工、施工、基本建成、竣工(達(dá)到入住條件)的流程。據(jù)此測算:1.2011年新開工的保障房項目在2012年基本全部處于在建之中;2.2010年開工、基本建成的370萬套理想情況下應(yīng)有部分在2011年竣工 (住建部年初提出的2011年竣工目標(biāo)為300萬套,但不作硬性考核),假設(shè)竣工量為300萬套,那么2010年開工的590萬套中仍有260(590-33-300)萬套左右在2012年處于在建過程;3.2012年新開工按照700萬套測算,由于責(zé)任狀簽訂時間較2011年顯著提前,部分中西部省份“項目落地”工作有望在2012年初完成,3、4月份保障房即可進(jìn)入開工期,較2011年9、10月份集中開工期大幅提前,據(jù)此估計2012年700萬套保障房在二季度即可逐步實現(xiàn) “全開工”。綜合以上三類情況,可以大致框算出2012年四個季度的在建規(guī)模分別為:1360萬套、1960萬套、1960、1960萬套。
  第三,區(qū)分投資需求與實際投資完成額差異。2011年按照各類保障房套均面積、土地開發(fā)成本、建筑成本等假設(shè),1000萬套保障房投資需求為1.3萬億元左右,但只有把它按照2.5年左右建設(shè)期折算后,才能形成當(dāng)年實際投資完成額。事實上,根據(jù)測算以及實地調(diào)研結(jié)果,2011年1.3萬億元投資需求總量中,樂觀而言,只有約三分之一的部分形成了實際投資。因此,在測算實際投資完成額時,需要將投資需求按照開工期和建設(shè)期平滑至當(dāng)季和當(dāng)年。由于目前尚未公布2012年700萬套保障房的具體分類,假設(shè)各類比例與2011年相同,大致測算700萬套投資需求在最為理想的情況下為9200億元左右。

  投資規(guī)模與對沖能力

  第一,根據(jù)上述假設(shè)條件,估計2011年實際投資完成額為5900億元,四個季度分布分別為15%、23%、31%、31%。2012年實際投資完成額將為9200億元左右,四個季度分布分別為19%、27%、27%、27%。相比之下,2012年保障房投資同比增長56%,且四個季度投資分布更為均勻,與2011年集中在三四季度略有不同,即使把有可能虛增的部分考慮進(jìn)來,但這只會影響投資總量,不影響同比增速。
  第二,保障房對沖節(jié)奏與商品房投資下滑節(jié)奏在2012年存在一定的時間錯配,這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面出現(xiàn)一定弱化。房地產(chǎn)投資具有明顯的季度性,通常在四個季度投資分布為15%、30%、30%、25%,一季度投資量最少,三四季度持平,四季度略低。相比之下,根據(jù)測算,保障房對沖能力在一季度也是最弱的,在這種情況下,房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面可能會出現(xiàn)一定弱化,這也導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑幅度未必會十分顯著。

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