2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)向何處去？筆者認(rèn)為，要從三個(gè)維度予以評(píng)估，一是宏觀調(diào)控的追求和成果，二是地方利益博弈和可能的對(duì)策，三是市場(chǎng)供需平衡和運(yùn)行邏輯。
　　最近，紐約梅隆銀行的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·霍伊把中國(guó)房?jī)r(jià)列為“2012世界經(jīng)濟(jì)三大不確定性”之一，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)中的地位。不過(guò)，筆者認(rèn)為，把中國(guó)房?jī)r(jià)拉入世界經(jīng)濟(jì)三大不確定性之列，還是有點(diǎn)抬高了我們。當(dāng)然，對(duì)我們自己來(lái)說(shuō)，外界對(duì)中國(guó)樓市的夸張認(rèn)識(shí)也不無(wú)道理，畢竟，房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題不只影響本行業(yè)，而且關(guān)系到上下游龐大產(chǎn)業(yè)鏈和金融體系。
　　最新的調(diào)控成果是：1月份，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)由過(guò)去的“漲停”變成了“停漲”。那么下一步，這些城市的房?jī)r(jià)是繼續(xù)下跌，還是轉(zhuǎn)變?yōu)橛袧q有跌？
　　這就涉及到“房?jī)r(jià)合理回歸”的衡量標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。顯然，這是一個(gè)考驗(yàn)調(diào)控智慧的重大問(wèn)題。國(guó)際上一般把房?jī)r(jià)收入比作為常用的標(biāo)準(zhǔn)，通常在3－6之間；最近也有專(zhuān)家提出房?jī)r(jià)漲幅高于CPI、低于GDP屬合理。如果機(jī)械套用房?jī)r(jià)收入比，截至2010年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比在8．7左右，要達(dá)到合理，房?jī)r(jià)還要普降30%。那么，逐步提高居民收入的因素要不要考慮進(jìn)去？
　　不管采用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，但有一點(diǎn)絕對(duì)不容忽視，就是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“亂”的局面，一定會(huì)傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。而如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，就會(huì)沖擊到新興市場(chǎng)國(guó)家尤其是亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)；間接地，也會(huì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)雪上加霜。從國(guó)家宏觀政策來(lái)講，并不希望出現(xiàn)這樣的局面。所以說(shuō)，最近高層強(qiáng)調(diào)宏觀政策預(yù)調(diào)微調(diào)，除了包含金融和財(cái)政政策之外，也暗含著房地產(chǎn)政策的微調(diào)。對(duì)此，大家可拭目以待。
　　前不久，安徽省蕪湖市推出一攬子的鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，與中央的宏觀調(diào)控政策明顯沖突，挑戰(zhàn)了調(diào)控“底線”，所以被叫停。但是，如果低于“底線”，把政策調(diào)整為對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房進(jìn)行扶持，則與中央“有扶有控”的政策精神不沖突，就可能實(shí)現(xiàn)一些微調(diào)。各地情況不同，而“作為１３億人口的大國(guó)，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的需求從長(zhǎng)期講是剛性的”，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控一味理解為壓，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個(gè)組合，不能簡(jiǎn)單地理解為壓。對(duì)于過(guò)度的投機(jī)和投資性需求要堅(jiān)決抑制，所謂“不放松”是針對(duì)這一塊。對(duì)于普通商品住房，中央強(qiáng)調(diào)要加大供應(yīng)，這也是非常明確的。保障房建設(shè)不容置疑，要在加大建設(shè)力度的同時(shí)做好分配和管理工作。為滿足剛需，房地產(chǎn)商們應(yīng)該在調(diào)控的大前提下，通過(guò)適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)促銷(xiāo)。如果房地產(chǎn)現(xiàn)有存量長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有成交的話，就會(huì)出現(xiàn)惡果。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，現(xiàn)有存量商品房里，大比重的還是普通商品房，屬于奢侈品供給的比重有限。打擊的是過(guò)度投機(jī)，是過(guò)度超前消費(fèi)，這一點(diǎn)務(wù)必搞清楚。
　　在我國(guó)目前的市場(chǎng)約束條件下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能放松。誠(chéng)如溫家寶總理所說(shuō)，“將來(lái)住房的形式也是多種多樣的，不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處”；“房地產(chǎn)發(fā)展要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，政府調(diào)控也不能松”。目前宏觀調(diào)控的成果之一就是，政策可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施加有力的影響，那么，下一步選擇的方向應(yīng)該是什么？
　　筆者認(rèn)為，還是應(yīng)回到保障房和普通商品房供給上來(lái)。但需要注意到，已很多專(zhuān)家提出，保障房除了實(shí)體房屋的分配，也應(yīng)該包括貨幣化分配，應(yīng)當(dāng)與收入分配改革結(jié)合起來(lái)。像蕪湖市發(fā)放買(mǎi)房補(bǔ)貼，如果是針對(duì)第一套房，筆者認(rèn)為是可行的�，F(xiàn)在銀行已取消了差別貸款利率，可以適當(dāng)恢復(fù)。對(duì)于一套房的購(gòu)買(mǎi)者給予適當(dāng)?shù)亩愂�、利率補(bǔ)貼，符合刺激內(nèi)需和“有扶有控”的原則。也還可以在金融創(chuàng)新方面有一些新的動(dòng)作。
　　在繼續(xù)調(diào)控的形勢(shì)下，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊會(huì)如何表現(xiàn)呢？特別是，如果今年房?jī)r(jià)與去年持平甚至下降，房地產(chǎn)板塊收益情況會(huì)如何呢？筆者以為，第一，要看存貨能不能賣(mài)出去；第二，要看流動(dòng)資金能不能得到補(bǔ)充。
　　從年報(bào)數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)上市公司存貨比較大。既然大家都已經(jīng)看到這個(gè)情況，就都會(huì)從各自角度采取措施。從地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，一定會(huì)千方百計(jì)推出措施促進(jìn)銷(xiāo)售。從宏觀政策來(lái)說(shuō)，調(diào)控的最終目的是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而不是把這些上市公司往墻角里逼，甚至逼死。所以，政策也必然會(huì)微調(diào)，以適度降低庫(kù)存。只要銷(xiāo)售動(dòng)起來(lái)，就可以回收資金。因此，過(guò)于悲觀是不需要的。同時(shí)，房地產(chǎn)公司中已經(jīng)上市的顯然比不上市的更有自我保護(hù)空間，更有回旋余地。
　　就目前房地產(chǎn)板塊的市場(chǎng)估值來(lái)看，市盈率已經(jīng)偏低。這兩年無(wú)論整個(gè)A股市場(chǎng)還是金融地產(chǎn)板塊，都被“超調(diào)”了。由于大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不差，有關(guān)危機(jī)因素正在通過(guò)隨機(jī)調(diào)節(jié)逐步消減，不存在發(fā)生大范圍的、崩塌式的危機(jī)的可能，已經(jīng)連續(xù)低迷?xún)赡甓嗟闹袊?guó)股市必將呈現(xiàn)恢復(fù)性上漲。而隨著房地產(chǎn)政策“有保有壓”內(nèi)涵的充分展現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)促銷(xiāo)的展開(kāi)，房地產(chǎn)板塊應(yīng)該會(huì)有上佳的表現(xiàn)。