對小產(chǎn)權房的變通與底線
2012-02-23   作者:魯寧  來源:東方早報
 
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  小產(chǎn)權房作為房地產(chǎn)市場的“私生子”一直不為國家法律認同。政府對小產(chǎn)權房多年采取“拖”字策略,人們亦心領神會。但有個數(shù)字說出來還是會讓多數(shù)國人嚇一跳:據(jù)住建部公開披露,到2010年,國內小產(chǎn)權房建筑面積已高達60億平方米。當年另有一個數(shù)字更讓人吃驚,已售包括在建的小產(chǎn)權房面積,已占到全部住宅市場20%以上。
  2月22日,國土資源部向社會證實,坊間關于今年將選擇部分城市開展小產(chǎn)權房試點清理工作的傳言屬實。國土資源部稱,試點目的是總結完善政策,為啟動全面清理小產(chǎn)權房工作做好制度和政策的儲備。僅作字面分析,這段話并未涉及將對小產(chǎn)權房作變通的任何表態(tài),但只要在滿足若干關鍵性約束條件之后,區(qū)分不同情況,對現(xiàn)有小產(chǎn)權房“變相承認”,恐也是政策選項之一。
  做此判斷建立于以下理性分析:
  其一,利用農(nóng)村集體建設用地進行租賃住房建設,已成政府推進保障房工程、增加保障房總供給的重要補充渠道。該項試點的審核權限亦已下放到省級政府。雖說試點眼下只限定在建設用地緊張且房價過高的直轄市和少數(shù)省會城市,但試點將在短期內“全面開花”幾乎可以確信。
  如是,對原有的、量大面廣的違法小產(chǎn)權房給予變通的出路已無從回避。否則,保障房試點將被小產(chǎn)權房建設者利用,故意把水攪渾,并同時向小產(chǎn)權房潛在購買者發(fā)出“鼓勵購買”的誤導,導致違法小產(chǎn)權房的盤子進一步放大。
  其二,這些年來,包括小產(chǎn)權房用地在內的農(nóng)村集體建設用地,之所以被各類資本大量低價占用甚至“侵吞”,與農(nóng)村集體建設用地產(chǎn)權不清大有關聯(lián),F(xiàn)如今,農(nóng)村集體建設用地確權(依法確定地權是依法護地的前提)登記發(fā)證工作已歷時兩年,最后的收尾就卡在小產(chǎn)權房用地上,按現(xiàn)有規(guī)定,不光小產(chǎn)權房不受法律保護,小產(chǎn)權房違法用地也不允許核發(fā)地權證。所以,小產(chǎn)權房這只“攔路虎”,若不能抓緊“清”掉,農(nóng)村集體建設用地確權就只能是“半拉子工程”,長期看,這對依法保護農(nóng)村集體建設用地非常不利。
  小產(chǎn)權房不受現(xiàn)有法律保護,購房者人人皆知。之所以該“灰色地產(chǎn)市場”仍能越做越大,除了“法不責眾”,更關鍵一條,是廣大中低收入群體的剛性居住需求缺乏基本保障。我們這么講,并非鼓動更多潛在購買者去“集體違法”,相反,在試點給出可供操作的“妥協(xié)辦法”之前,必須守住小產(chǎn)權房不受法律保護這根法制底線。但我們也不能不直言,小產(chǎn)權房這杯“社會苦酒”,很大程度上是始于1990年代中期的房改滑入“泛市場化泥淖”而釀下的——政府一度把保障中低收入群體“居有其所”這一施政責任完全推給市場。
  如今,除了以上“拖”不下去的因素之外,各級政府重新?lián)焓盎揪幼”U县熑危瑢嵭耐七M城鎮(zhèn)保障房工程,也為破解小產(chǎn)權房難題提供了關鍵的制度支撐和操作前提。只要基本住房保障制度作為“國策”長久推行,小產(chǎn)權房繼續(xù)“做大”的市場基礎就會被逐年掏空,而政府清理小產(chǎn)權房直至最終禁止小產(chǎn)權房也就不再存有“情理虧欠”。至于小產(chǎn)權房最終以何種形式“軟著陸”,輿論肯定會全過程緊盯,希望試點能公開透明進行。

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