根據(jù)近期公布的《2011中國養(yǎng)老金發(fā)展報告》，剔除1954億元的財政補貼后，2010年包括上海、江蘇在內(nèi)的14個省的基本養(yǎng)老保險基金當期征繳收入出現(xiàn)收不抵支。可見，完全依靠基本養(yǎng)老基金，社會養(yǎng)老問題將變得日益突出。
中國歷來有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)，但隨著經(jīng)濟社會發(fā)展的巨變，加上年輕一代承受著的工作與生活壓力，完全依靠下一代的養(yǎng)老，在實踐中遇到越來越大的難題。獨生子女成長后組成的家庭，需要承擔4個老人的養(yǎng)老，還要照顧下一代，且面臨著巨大的競爭壓力，生活成本連年上漲，苦不堪言�，F(xiàn)在，社會已出現(xiàn)了很多“啃老”族，花掉父輩一生的積蓄買房買車。由此可見，需要積極拓展新的養(yǎng)老途徑。
以房養(yǎng)老可不失為一條有效途徑。住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國，已有15年的歷史。上世紀80年代，美國因為出現(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款便應運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。
以房養(yǎng)老，實行住房反向抵押貸款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他們在不賣掉房子的同時，擁有一筆固定收入用于維持和改善生活。同時，由于房子仍然屬于借款人所有，他可以繼續(xù)享有房子增值帶來的收益，可以在適當?shù)臅r候選擇出售和其他處置方式，獲得更高的收益。住房反向抵押貸款可以增加老年人的養(yǎng)老收入和可變現(xiàn)資產(chǎn)，提高老年人的生活質(zhì)量，減輕年輕人的養(yǎng)老負擔。
以房養(yǎng)老，實行住房反向抵押貸款也改變了社會養(yǎng)老的基本模式。住房反向抵押貸款讓老年人不必每天再為自己的投資操心，只需與相關金融機構辦妥有關手續(xù)，便可一勞永逸，使今后的退休生活更加豐富、更加寬裕。因此，國人觀念亟待轉(zhuǎn)變。長期以來，一些傳統(tǒng)的觀念在國人心中根深蒂固，特別是對于老人來說，將自己居住了很多年的房產(chǎn)抵押出去而不是留給子女的現(xiàn)實，讓很多人無法接受；對于子女一方，一部分人可能因為少了繼承的遺產(chǎn)以及因為到期金融機構將房產(chǎn)收回而無法紀念父輩而反對接受這一服務。另一部分人認為留下作紀念的意義要大于抵押給金融機構按月獲得收入的意義。
目前，我國商業(yè)銀行全面推出住房反向抵押貸款還存在一定困難。如商業(yè)銀行對此類貸款風險管理技術準備不足，房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展滯后，居民觀念有待轉(zhuǎn)變，相關法律法規(guī)存在障礙等。建議選取條件成熟的城市和商業(yè)銀行作試點。試點城市應當同時具備房地產(chǎn)二級市場發(fā)展程度較高、房地產(chǎn)市場的預期發(fā)展良好、房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展較成熟、銀保聯(lián)手開辦獲批、當?shù)赝顿Y消費生活觀念領先、房屋產(chǎn)權情況較明確、相關法律法規(guī)環(huán)境較完善成熟以及監(jiān)管機構監(jiān)管環(huán)境良好等條件，同時當?shù)刎敹惒块T應給予商業(yè)銀行一定的優(yōu)惠政策。試點的商業(yè)銀行必須在房地產(chǎn)金融業(yè)務上具備相當優(yōu)勢，風險控制要相對較好，并且有一定的可用資金規(guī)模。
由于商業(yè)銀行的盈虧主要取決于借款人的壽命長短，商業(yè)銀行應利用保險公司精算技術，來合理確定借款人的預期壽命。如果借款人實際壽命較預期壽命長，那么，商業(yè)銀行就有可能虧損。為解決此類問題，借款人在初始就應向與商業(yè)銀行聯(lián)合開辦此項業(yè)務的保險公司投保，這樣，在出現(xiàn)風險時，商業(yè)銀行就可獲得保險公司的賠款。
由于商業(yè)銀行的收益主要取決于借款人去世后房產(chǎn)的價值，商業(yè)銀行必須對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場較長時期的走勢有深入的了解，對房產(chǎn)未來的價值和存在的風險有較為準確的評估。另一方面，在這一過程中，可能會出現(xiàn)諸如借款人提前去世、提前還款索回房屋、壽命較預期延長等問題，商業(yè)銀行應逐步完善應對各種風險的管理措施
總而言之，住房反向抵押貸款的實施，還需要在金融監(jiān)管政策和技術上提供支持，政府需要引導，商業(yè)銀行需要進行產(chǎn)品創(chuàng)新，并大力推進，從無到有，從小到大，使之成為我國社會養(yǎng)老的重要途徑之一。
