房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房者與賣房者要保障自己的合法權(quán)益，在房屋買賣過程中需注意一些可能存在的陷阱。
【案例】
2011年初，已辦理了移民手續(xù)的老張準(zhǔn)備將其名下的一套房產(chǎn)出賣，老張找到房屋中介公司，希望能盡快幫助聯(lián)系買家。因?yàn)槔蠌埖暮炞C將于8月30日到期，故老張要求買方能在此之前付清房款。中介公司很快聯(lián)系好買家，并信誓旦旦地向老張保證，一定能讓老張?jiān)?月30日之前收回全部房款。于是，老張很快與買主簽訂合同并協(xié)助其辦理了過戶手續(xù)。
可眼見著已到9月中旬，由于買方的貸款手續(xù)還在辦理，老張仍未收到房款，而簽證也已過期，焦急無奈的老張把中介公司告上了法院，希望能討個(gè)說法。可法庭上中介公司的態(tài)度卻來了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎，矢口否認(rèn)曾經(jīng)有過保證。由于合同中并未約定收回房款的具體期限，亦無相關(guān)證據(jù)證明老張的主張，故法院駁回了老張的訴訟請(qǐng)求。
現(xiàn)如今，某些中介公司為了促成交易獲得盈利，對(duì)客戶的要求往往是大包大攬，作出一些不切實(shí)際的承諾或保證，賣家或買家認(rèn)同中介公司的專業(yè)性，通常對(duì)其予以信任。然而，若只是口頭的承諾或約定，糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一辭，違約責(zé)任則難以確定，當(dāng)事人的權(quán)益也無法得到保護(hù)。
因此，對(duì)中介公司的承諾，建議房屋買賣的當(dāng)事人可與中介公司通過簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議的形式來確定中介公司的保證責(zé)任，以便在糾紛產(chǎn)生時(shí)能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。
【案例】
小金購(gòu)買陳某的房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，小金也支付了定金。辦理過戶手續(xù)之前，從未露面的陳某之妻王某將小金告上了法庭，王某稱該房屋是其與陳某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其并不知道陳某賣房的事情，現(xiàn)其不同意賣房，要求認(rèn)定小金與陳某的買賣合同無效。小金感到很冤枉，主張自己在簽合同時(shí)也查了陳某的房產(chǎn)證，所有人一欄上僅寫明陳某的名字，自己作為善意第三人的權(quán)利應(yīng)得到保護(hù)。法院判決認(rèn)定陳某擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為損害了王某的權(quán)益，并判定陳某與小金所簽的合同無效。
共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效，但受讓人為善意第三人除外。本案中，雖然小金在房屋買賣過程中并無過錯(cuò)，但小金尚未付清房款，亦未取得房屋所有權(quán)，故其不具備物權(quán)法規(guī)定的善意取得的條件，陳某與小金簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。
建議在二手房買賣中，買家對(duì)房屋的權(quán)屬狀況應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。此外，買家還可通過房地產(chǎn)交易部門，了解該房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，買家還應(yīng)要求賣家提供承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。
【案例】
小肖一直希望能在京城買套房子，以便與相戀多年的女友“定下來”，但高高在上的房?jī)r(jià)讓小肖的夢(mèng)想一直未能實(shí)現(xiàn)。一日，小肖從朋友處獲知，通過關(guān)系能買到經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)，只需先交6萬元的定金，房?jī)r(jià)僅2600元/平方米。小肖不由動(dòng)了心。小肖聯(lián)系到了一個(gè)叫梁靜的女孩，向其交完了定金，看了房子，并簽了購(gòu)房合同。
可沒過多久，小肖發(fā)現(xiàn)買的房子被貼上了封條，才驚愕地知道自己被騙了。原來，梁靜通過偽造公章與合同的方法，自稱是開發(fā)商工作人員，帶關(guān)系戶來看房，使物業(yè)公司和小肖皆信以為真，共詐騙了包括小肖在內(nèi)的三十幾位房主，被騙總額達(dá)1200多萬元。小肖和其他被騙的房主損失慘重，除了購(gòu)房款，還搭進(jìn)了不少裝修費(fèi)。最終，法院以合同詐騙罪一審判決梁靜無期徒刑。
近年來，經(jīng)濟(jì)適用房詐騙案屢屢發(fā)生。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家投入大量補(bǔ)貼，為低收入階層提供的保障性住房，對(duì)購(gòu)房者條件有著嚴(yán)格要求。但像小肖這樣大量的“夾心層”——既不符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買條件，又無力承擔(dān)高額商品房房?jī)r(jià)，都希望通過非正常渠道購(gòu)買相對(duì)廉價(jià)的住房，于是便給了騙子可乘之機(jī)。因此，廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)切勿存在僥幸心理，試圖繞過政策規(guī)定，私下交易，以免走入騙子精心布下的陷阱。