中投牽手綠城:曲線救市開啟?
2011-11-29   作者:王瑩(上海,學(xué)者)  來源:新京報
 
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  以資產(chǎn)負(fù)債率高著稱的綠城集團傳出與中國最大的“金主”——中投牽手的消息:綠城將與中投旗下子公司建銀投資合作,成立合資公司投資國內(nèi)房地產(chǎn)。
  自房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲以來,開發(fā)商的日子就不太好過。尤其是綠城集團,今年以來一直被破產(chǎn)、收購等傳聞纏身。綠城發(fā)布的11月公司簡訊顯示:今年前10個月,綠城集團累計銷售額285億元,才剛過了全年550億元的一半。如果按照其上半年的凈利潤率8%估算,其前三季度的凈利約為22.8億元,顯然難以支付198億元的應(yīng)付土地款項支出。
  行業(yè)不景氣使得房企背負(fù)的債務(wù)也逐漸變得沉重起來。目前綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率已達到令人咋舌的地步,中報數(shù)據(jù)顯示,綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年底的132%飆升到了163.2%,堪稱A股之最。高企的資產(chǎn)負(fù)債率有可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
  自2010年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控以來,上市房企的定向增發(fā)基本上都面臨了延期或終止的命運;而房地產(chǎn)信托融資也開始被監(jiān)管部門高度重視,融資渠道再度緊縮。在如此巨大的債務(wù)面前,要填補其中的現(xiàn)金缺口,出路無非是要么快速賣房、要么借錢、要么吸引戰(zhàn)略投資。
  綠城的房產(chǎn)定位高端,即使是為阿里巴巴集團開出的史無前例的團購價,折扣也僅為9.2折,仍高于周邊樓盤均價。至于借錢,當(dāng)前銀行貸款門檻之高,中小企業(yè)信貸也深陷危機,即使能多獲得幾千萬貸款、對綠城而言也只是杯水車薪。
  既然不能借錢又不愿降價,尋求有實力的資本進行戰(zhàn)略合作、或是出讓部分項目股權(quán)自然就成為綠城的首選。考慮到之前也曾傳出綠城將與資本雄厚的浙江民營財團、大型國企和央企進行合作,本次將牽手中投旗下子公司的消息并不讓人意外。
  但這個看似普通的市場合作,之所以備受關(guān)注是因為合作方是“中投”——其主權(quán)投資基金的背景不禁讓人聯(lián)想到,此舉是否代表了官方的態(tài)度:放松房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o法給民眾交代、但也不能眼睜睜看著開發(fā)商破產(chǎn),只好采取一些曲線救市手段?
  的確,在目前決定房地產(chǎn)調(diào)控成敗的重要時間當(dāng)口,除了堅持調(diào)控的總體方向不變之外,應(yīng)對調(diào)控結(jié)果的措施同樣重要。例如,隨著調(diào)控的深入,如果一段時間出現(xiàn)土地流拍,原本依賴土地出讓金的地方欠債如何償還?交易量萎縮,開發(fā)商資金鏈斷裂,如何應(yīng)對?是限制降價還是積極引導(dǎo)?甚至退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的民間流動的資金如何引導(dǎo)到經(jīng)濟發(fā)展最需要的地方?這些都需要預(yù)先謀劃應(yīng)對之策。而中投參與房地產(chǎn)市場,或許正是應(yīng)對調(diào)控結(jié)果的措施之一。
  畢竟,如果市場長期處于低迷狀態(tài),大部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)惡化,到時候降價潮大面積同時出現(xiàn),房價只有崩潰一條路,難免會帶來非常嚴(yán)重的災(zāi)難性后果。與其坐視泡沫碎裂,不如有選擇性地參與行業(yè)洗牌,只要大開發(fā)商能夠充分起到穩(wěn)定市場的作用,實現(xiàn)房價緩慢下跌幾年,讓泡沫漸漸消融而不至于硬著陸、造成嚴(yán)重的危機集中爆發(fā)。畢竟調(diào)控房地產(chǎn)的最終目標(biāo),不是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而是要促進其健康發(fā)展。
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